Юрист по сделкам с недвижимостью

Сами нашли квартиру, покупателя? Отлично! Защитим от риска, проведем сделку “под ключ”.

Подготовим, проверим документы в режиме онлайн

Бесконтактная проверка, подготовка документов под Ваши условия. Безопасно и быстро, не выходя из дома.

Юрист по ДДУ

Задерживают сдачу дома? Нарушают? Плохое качество? Взыщем для Вас неустойку.

КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!
КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!

Юрист по сопровождению сделок с квартирами.

Юрист по сопровождению сделки купли-продажи квартиры

Сопровождение юристом сделки купли-продажи квартиры – гарант безопасности и сохранности потраченных средств. Мошенников на рынке недвижимости много, а риэлторы не всегда могут или хотят защищать интересы покупателя.

Риэлтор зависим от факта продажи недвижимости, его доход это комиссия по завершении ее оформления, в то время как юристы работают за обговоренный гонорар, независимо от стоимости объекта, сроков его продажи. Юристы берут на себя ответственность по оформлению и составлению договоров, проводят проверку квартиры на юридическую чистоту, наличие обременений. Итогом таких проверок служит информации по рискам для покупателя.

ТОП-10 рисков при купле-продаже квартиры.

Новостройки менее рискованная покупка, так как они оформляются по договору долевого участия, приобретатель застрахован от риска недостроя или банкротства застройщика. У вторички таких гарантий нет, так как 214-ФЗ не распространяется на ранее купленное жилье. При отсутствии гарантий представитель покупателя обязан провести всеобъемлющий анализ объекта. Выдать заключение о трудностях с юридической и технической точек зрения, которые могут возникнуть при переоформлении или уже после регистрации квартиры в собственность.

Сопровождение покупки квартиры юристом помогает избежать ряд проблем, включая следующие риски:

  1. Квартира продается с нарушениями использования средств материнского капитала. Каждый член семьи должен получить свою долю в квартире, включая всех несовершеннолетних детей. Если купля-продажа была осуществлена без учета этих условий, то сделка могут признать недействительной по заявлению второго родителя, органов опеки и попечительства либо по требованию Пенсионного фонда. Продавец должен вернуть все полученные средства, но если он уже их использовал, то возврата можно ждать десятилетиями или не дождаться вовсе.
  2. Реализация объекта без согласия второго супруга, если квартиры куплена в период брака и ее судьба не регламентирована положениями брачного договора. По закону все имущество супругов, включая недвижимость и заработную плату, – общее, поэтому при совершении продажи жилплощади или любого другого имущества требуется согласие супруга. Часть недобросовестных продавцов скрывают брак и пытаются продать квартиру в обход супруга, особенно если они на грани развода. Такие попытки приводят к полному аннулированию соглашения с потерей денег.
  3. Сокрытие важной информации об истории приватизации. Приватизация позволяет переоформить жилье в частную собственность. При этом часть зарегистрированных лиц может отказаться от права собственности в обмен на пожизненную возможность проживать в квартире с полным сохранением регистрации (прописки). Новый собственник не сможет выселить такого жильца, независимо от его поведения, характера и возраста. Если жилец согласится, то ему можно купить комнату в общежитии или коммуналке, но убедить его будет сложно.
  4. Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой. Часть перепланировок является незначительной и не доставит неудобств в регистрации, однако в ряде случаев покупателя обяжут все вернуть на прежнее место и выпишут штраф. Нельзя узаконить вынос балконных дверей и окна, за исключением случаев установки системы французских дверей, перенос радиаторов отопления на утеплённый балкон, объединение кухни и гостиной в газифицированном доме и прочее.
  5. Продажа с нарушением прав наследников по закону, завещанию или с обязательной долей. Покупка наследственной недвижимости — это риск. Другие наследники могут объявиться в любой момент, восстановив сроки принятия наследства через суд с аннулированием сделок с недвижимостью. Если решение будет принято в пользу наследника, то придется судиться с продавцом за возврат средств и не факт, что они будут возвращены хотя бы частично.
  6. Нарушение продавцом преимущественных прав других совладельцев. Один из собственников, в случае продажи своей доли, обязан уведомить совладельцев о желании продать долю и предложить выкупить ее. Только при отказе совладельцев, он может выставить свою долю на рынок, при этом ее цена должна быть не ниже суммы, которая предлагалась другим собственникам. При выявлении нарушения другие собственники имеют право обратиться в суд с требованием отменить передачу объекта новому собственнику.
  7. Продажа по подставным документам, включая продажи по поддельной доверенности. Покупка такой квартиры грозит полной потерей средств, так как пострадавшим является в первую очередь настоящий владелец и только потом покупатель. Владельцу собственность будет возвращена, а вот покупатель останется без уплаченных денег, если мошенника не признают виновным и у него не будет средств на возмещение вреда.
  8. Продажа продавцом, который не имеет права на совершение сделок либо не понимает итогов их совершения. Обычно граждане пенсионного возраста, которыми пользуются недобросовестные риэлторы. Фактически за все отвечают риэлторы или другие подставные лица, но, когда родственники узнают о продаже, они обращаются в суд для признания договора недействительным. А суд учитывает недееспособность или ограниченную дееспособность таких продавцов.
  9. Продажа лицом, имеющим ограниченную или частичную дееспособность на фоне заболеваний, алкоголизма и наркомании. При обращении таких лиц в суд для прекращения действие договора, суд обычно встает на их сторону. Покупатели выселяются, договор признается ничтожным, а продавца обязывают вернуть деньги, что на практике часто просто невозможно.
  10. Продажа юридическим лицом при нарушении оформления учредительных и других документов. В данном случае юрист по сопровождению сделки с квартирой изучит все документы компании по квартире. Риэлторы без юридического образования не разберутся в правильности документов организации-продавца.

Меньше рисков, если приобретается новостройка в строящемся или недавно введенным в эксплуатацию доме. Там нет зарегистрированных людей, она не приватизирована и обычно не затрагивает права третьих лиц. Часто не имеет значения кто выступает продавцом застройщик или покупатель на этапе котлована.

Опасность сделок при покупке новостроек:

  1. Долгострой или скорое банкротство организации застройщика, однако при подписании ДДУ риск остаться без денег сводится к нулю. Вложения денег в новостройку — это заморозка средств при обесценивании рубля без возможности купить другую квартиру, поэтому проверка застройщика необходима.
  2. Покупка по договору уступки прав требования. Покупатель должен точно знать о том, что именно он приобретает и как он пользуется своим правом. В договорах много канцеляризмов и понятий, с которыми справляется не каждый риэлтор, поэтому участие юриста по сопровождению сделки с квартирой является дополнительной гарантией от лишних рисков.
  3. Ненадлежащее качество объекта. Проверить его до момента сдачи дома нельзя, поэтому юридические услуги при плохом качестве строения требуются для отмены сделки, взыскания средств с застройщика или компенсационных средств.

Юристы важны не только для подписания соглашений или договоров, в случае с застройщиками они проверят деловую репутацию, финансовое состояние, а также рассказывают о реальных рисках выбранного ЖК.

Этапы сопровождения сделки с квартирой юристом.

Юрист для сопровождению сделки с квартирой в СПб, МСК.

Сопровождение сделки продажи квартиры юристом имеет ряд этапов, которые выполняются последовательно, в зависимости от пакета услуг. Юридическая помощь чаще требуется покупателям. При негативном развитии событий они будут пострадавшей стороной. Продавцы за сопровождением обращаются реже, но им стоит помнить о необходимости правильного оформления договора.

Оценка возможных юридических рисков.

Часть рисков, которые возникают при оформлении купли-продажи недвижимости, рассмотрены выше. Рассказать обо всех случаях мошенничества и неправильного документального оформления продаж невозможно, каждая ситуация уникальна и требует индивидуального анализа и изучения.

Сопровождение продажи квартиры юристом позволяет проверить недвижимость на наличие обременений, оценить безопасность покупки недвижимого имущества. Юридическое сопровождение позволяет получить общие данные по квартире, изучить возможные негативные последствия купли-продажи дома или иного объекта. Решение о покупке принимает только покупатель.

Юридические консультации, разработка алгоритма проведения сделки.

Консультации проводятся в несколько этапов от обсуждения покупки до ее перерегистрации, клиент всегда может обратиться к своему юристу и попросить разъяснить аспекты процесса.

Консультации делятся на несколько типов:

  1. Первичная консультация. Общение осуществляется, когда покупатель или продавец ищут юриста по продаже квартиры. На первоначальной консультации обсуждаются наиболее общие вопросы – стандартные риски, особенности подписания и регистрации договора между сторонами, возможные последствия оформления без юридической поддержки. После первой встречи клиент решает подходит ли ему юрист и дает свое согласие на оформление сопровождения.
  2. Консультации в период заключения. Обычно это несколько последовательных консультаций, которые проводятся лично, через мессенджеры или по телефону. На второй и последующих встречах уже дается характеристика интересующего клиента жилья, рассказывает о конкретных рисках и предлагает варианты, чтобы их избежать.
  3. Консультации после подписания документов о продаже, часто она проводится, чтобы дать клиенту полный алгоритм действий по оформлению недвижимости. При покупке максимального пакета, оформление осуществляется под ключ, и тогда на последней консультации предоставляются все документы, устанавливающие право собственности.

На консультациях обсуждается порядок и особенности ведения переговоров с продавцом, рассматриваются варианты установления договоренностей и объясняются непонятные для клиента термины. Юрист до консультаций составляет примерный алгоритм поведения, часто с указанием примерных временных периодов исполнения каждого этапа договора, для того, чтобы устранить недочеты и привести все в соответствие законам РФ.

Экспертиза и приведение документов в соответствие.

Экспертиза проводится сотрудником с высшим образование в сфере строительства. Не допускается проведение экспертиз людьми, не обладающими специальными знаниями и умениями.

Экспертиза недвижимости делается в нескольких направлениях:

  1. Техническая экспертиза, которая требуется для определения качества объекта и его соответствия нормам строительства, дается заключение о наличии или отсутствии повреждений и общего состояния.
  2. Юридическая экспертиза, которая устанавливает соответствие фактического состояния объекта и документов, в том числе дает информацию о неузаконенных перепланировках.

Обычно юридическая компания обращается в экспертную службу, с которой оформляет договор от имени клиента. Производится выезд эксперта на объект, сравнение характеристик объекта с документами, а также оценивается его состояние и рыночная стоимость. Если компания занимается исключительно недвижимостью, то часто у нее есть свой штатный эксперт.

В случае несоответствия документов и реального объекта выдается заключение о рисках. Продавцу предлагают внести исправления и только потом продолжить оформление документов, иногда погрешности незначительны, поэтому покупателю легче исправить их самостоятельно, чем ждать.

Проведение переговоров, согласование условий сделки.

После экспертизы осуществляются переговоры в рамках ранее разработанного порядка действий со стороны покупателя. Обычно переговоры приводят к корректировке стандартной формы купли-продажи, чтобы каждая из сторон могла чувствовать себя в безопасности и внести важные исправления.

Условия оформления и передачи суммы согласовываются как при личной встрече сторон, так и по электронной почте, когда юрист направляет документы продавцу, а тот дает свои правки. Если стороны согласны на правки, то они вносятся в договор, если нет, то оговариваются возможные исправления с учетом мнения каждой стороны.

Составление соглашения о задатке (авансе), договора купли-продажи и т.д.

Важным моментом в заключении сделки является переход от ее обсуждения к заключению договора о задатке с оформлением полного договора и акта приема и передачи. Стороны подписывают соглашение с условием исправления ошибок в документах со стороны продавца, если выявлены нарушения.

Для продавца такой пункт гарант успешной продажи в будущем, а для покупателя сохраняется возможность стребовать уплаченную сумму, если условие будет нарушено. Покупатель не рискует всей суммой, но показывает свою заинтересованность в ее проведении.

Организация сделки и расчета по ней.

В соглашении об авансе прописывается порядок заключения основного договора купли-продажи. В договоре указывается не только сумма аванса и общая стоимость объекта недвижимости, но и прописывается сроки исполнения условий, права и обязанности сторон, ответственность за нарушения, а также правила совершения оплаты.

За редким исключением оплата производится безналичными средствами с переводом определенной суммы со счета покупателя на счет продавца через аккредитив, либо расчет через банковскую ячейку. Передача наличных не дает гарантий безопасности сделки, так как оплата осуществляется до подачи документов в Росреестр.

Расчет может производиться с привязкой к доллару США или к любой другой иностранной валюте, однако нужно тщательно прописывать порядок оплаты в форму договора. Лучшим решением при таких обстоятельствах будет нанять юриста для сопровождения покупки квартиры в Москве или в СПб.

Сопровождение при регистрации перехода права собственности.

После завершения сделки осуществляется процедура переоформления, когда объект снимается с баланса продавца и передается покупателю с занесением соответствующей информации в Росреестр. Продавец теряет все права на объект в момент подписания договора и перечисления средств, независимо от того, когда покупатель подал документы на оформление прав собственности.

Для смены собственника в Росреестр предоставляются все правоустанавливающие документы и пишется соответствующее заявление. Однако при оформлении сделки по сопровождению купли-продажи квартиры юристом под ключ, он самостоятельно занимается всеми регистрационными действиями. Клиент просто получает на руки ключи и документы о праве собственности без необходимости посещать государственные учреждения.

Юрист по сопровождению сделки купли-продажи квартиры или риэлтор?

Риэлторы не любят участие юристов, так как они поднимают все документы и выясняют все прошлое о квартире и ее соответствии техрегламенту. Они не зависят от процента по сделке, поэтому более честны с клиентом.

Преимущества юриста перед риэлтором:

  • Установленная сумма гонорара, которая регулируется только соглашением с клиентом и не зависит от цены квартиры;
  • Специальное образование, которое позволяет оформлять договоры и заключать сделки с различными особыми условиями;
  • Стоимость услуг ниже риэлторских.

Юрист, сопровождающий сделку, изучает историю недвижимости и проверяет ее соответствие техническим характеристикам, а в случае несоответствий требует исправления или скидку на покупку, также дает фактические рекомендации. Риэлтор проигрывает в правовых аспектах, поэтому лучше нанять юриста для сопровождения сделки с квартирой в Санкт-Петербурге, Москве или любом другом городе. Риэлтором может быть любой, а юристами только люди с образованием и опытом.

Другие материалы

Остались вопросы?
Наши специалисты готовы проконсультировать Вас!

Санкт-Петербург и ЛО +7(812)509-21-21
Москва и МО +7(499)350-21-21

Вам не надо будет тратить свое время и нервы - профессиональный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

manager