Юрист по сделкам с недвижимостью

Сами нашли квартиру, покупателя? Отлично! Защитим от риска, проведем сделку “под ключ”.

Подготовим документы в режиме онлайн

Бесконтактная подготовка документов под Ваши условия. Безопасно и быстро, не выходя из дома.

Юрист по ДДУ

Задерживают сдачу дома? Нарушают? Плохое качество? Взыщем для Вас неустойку.

КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!
КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!

Этапы проверки вторичного жилья перед покупкой.

Проверка жилья по адресу, кадастровому номеру в Москве
Проверка квартиры на вторичном рынке перед покупкой– это мероприятия, направленные на определение вероятности оспаривания сделки продавцом или третьими лицами. Она проводится покупателем и его представителем (риелтором или юристом).

Проверка вторичного жилья на юридическую чистоту состоит из следующих этапов:

  1. Экспертиза технического состояния помещения.
  2. Анализ правоустанавливающих документов на предмет:
    • принадлежности имущества продавцу;
    • скрытой регистрации;
    • обременения;
    • отсутствия претензий со стороны третьих лиц.
  3. Проверка граждан, зарегистрированных на жилплощади (временно, постоянно).
  4. Изучение личности продавца.

Проверка право устанавливающих документов вторичной квартиры.

Чтобы проверить вторичное жилье, нужно проанализировать правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги. К право подтверждающим относится свидетельство о собственности и выписка ЕГРН. С 2017 свидетельства были упразднены. Выписка ЕГРН стала основным правоподтверждающим документом.
Правоустанавливающие являются основанием права. К ним относятся:

  • ДКП;
  • договор передачи помещения при приватизации;
  • договора мены, ренты, дарения;
  • справка о выплате пая ЖСК;
  • договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции (по взаиморасчету, по инвестиционному контракту, в связи с отселением);
  • решение суда;
  • мировое соглашение;
  • свидетельство о праве на наследство.

Вид и форма правоустанавливающего документа зависят от причин возникновения права собственности и предшествующих операций с объектом. Юридическая экспертиза документационного пакета включает проверку недвижимого имущества на:

  • наличия соответствующих прав по распоряжению объектом у лица, подписавшего бумаги;
  • соответствия формы и содержания документа требованиям законодательных актов;
  • наличия у органа власти полномочий на их выдачу;
  • сведения о недвижимости, указанных в базе ЕГРН, архивной выписке (бумажной) и аналогичные данные из правоустанавливающих документов (проверка жилья по кадастровому номеру).

Как проверить историю переходов прав собственности.

Анализ истории переходов — процедура по проверке вторичного жилья на юридическую чистоту. Экспертиза состоит из:

  • установление личности всех бывших собственников недвижимости;
  • поиск их дальнейшей прописки;
  • определение отсутствия претензий и споров для признания сделки недействительной.

Сначала анализируется ЕГРН. В выписке дается общая информация о переходах собственности и фактическом состоянии объекта недвижимости. Чем больше случаев перехода, тем сложнее установить каждого предыдущего владельца. Интенсивные перепродажи указывают на:

  • мошенничество;
  • неадекватных соседей;
  • скрытые технические проблемы.

Простая проверка вторичного жилья по кадастровому номеру, адресу ничего не даст. Нужно искать подробную информацию о каждой сделке, удостоверяться в легитимности и узнавать жизненную ситуацию бывших владельцев.

Помимо ЕГРН следует взять архивную или расширенную выписку из РЭУ. Официально получить такой документ могут:

  • владельцы недвижимости;
  • сотрудники правоохранительных органов;
  • должностные лица (регистраторы, сотрудники префектур, нотариусы).

В соответствии с нормативно-правовыми актами собственник жилья может запросить архивную выписку только за период владения объектом. Обычно покупатели приходят в паспортный стол и договариваются о получении документа с паспортистками. Архивная выписка не имеет печатей компетентных органов. Справка не подойдет для доказательства добросовестности покупателя в судебном порядке, но отразит реальную историю перехода права и позволит проверить вторичное жилье на юридическую чистоту.

Скрытая регистрация третьих лиц.

Чтобы удостовериться в отсутствие на жилплощади зарегистрированных третьих лиц, проанализируйте 2 документа: справку №9 и архивную выписку. Справку №9 можно запросить у продавца, она содержит информацию о прописанных гражданах на текущий момент.

Архивная выписка отражает историю регистраций. В ней находятся сведения обо всех людях, прописанных когда-либо в объекте, с указанием дальнейшего места прописки или причин убытия.

При поиске скрытой регистрации должна интересовать информация о тех, кто был выписан во время службы в армии или отбывания срока в исправительной колонии. Перед покупкой следует проверить их судьбу и место прописки.

Как проверить вторичное жилье на обременения.

Проверить жилье на вторичном рынке на обременения и аресты можно online. Для этого надо:

  1. Зайти на сайт Росреестра.
  2. Найти на странице сервисов вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости online».
  3. Ввести кадастровый номер. Сформировать запрос. Откроется страница с адресом.
  4. Кликнуть на адрес. Откроется карточка объекта.
  5. Нажать в карточке ссылку «Права и ограничения».

Затем загрузится сведения с официально зарегистрированными обременениями с указанием номера и даты регистрации ограничения.
Как проверить вторичное жильё перед покупкой в Санкт-Петербурге

Проверка собственника жилья на вторичном рынке.

Стандартная проверка владельца недвижимости заключается в изучение:

  • паспорта;
  • справок ПНД, НД;
  • справки из ПФР о маткапитале (для семей с детьми);
  • нотариального согласия супруга (если жилье приобреталось в браке).

Помимо этого надо «пробить» продавца по базе ФССП и реестру банкротов.

Экспертиза паспорта.

Проверка жилья на правовую чистоту начинается с экспертизы паспорта продавца на показе. Если у владельца его нет, от сделки надо отказаться. При осмотре недвижимости невозможно провести качественную органолептическую экспертизу документа. Но следует проверить:

  1. Износ и равномерность изношенности страниц.
  2. Совпадение номеров на всех страницах.
  3. Состояние защитной нити и прошивки на страницах 10-11 и 19.
  4. Соответствие даты выдачи возрасту продавца. По закону удостоверение личности меняют в 20 и 45 лет. При замене в другом возрасте стоит уточнить причину.
  5. Четкость оттиска печати на 2 странице.
  6. Качество наклейки ламинирующей пленки.
  7. Количество штампов выписки-прописки, а также разрыв времени между датами регистрации. Должны насторожить: частая смена места жительства и длительное проживание без прописки (указывает на судимость).
  8. Реквизиты старого (страница 19).

На показе следует его сфотографировать (страницы с фото, пропиской и реквизитами предыдущих удостоверений). Номера действующего и старого паспорта можно «пробить» через сервис на портале ГУВМ МВД.

При внесении аванса и подписании ПДКП рекомендуется взять УФ-лампу (продается на Алиэкспресс). С помощью ультрафиолетового прибора проверяется отсутствие изменений и качество свечения волнистых линий УФМС под фотографией на странице 3. При нарушении равномерности линий следует отказаться от внесения аванса или обратиться в компанию для профессионального контроля.

Пока не будет удостоверена подлинность паспорта, проверка вторичного жилья на обременения, запреты и аресты (бумажных документов и online выписок) бессмысленна.

Поиск информации в базах.

Базы ФССП и Арбитражного суда находятся в открытом доступе. Зная данные паспорта и ФИО человека, всю информацию о долгах и фактах банкротства можно найти в интернете на официальных сайтах ведомств. Помимо собственника нужно проверять его супругу. Если продавец руководит компанией (является ИП), уточните её финансовое состояние. При банкротстве организации кредиторы могут наложить взыскание на имущество предпринимателя (в т.ч. и на то, что было отчуждено за последние 3 года).

Проверить судимость в режиме online пока невозможно. Придется обращаться в юридическую фирму, детективное агентство или к знакомому сотруднику правоохранительных органов. Если неизвестно, как проверить собственника и жилье на вторичном рынке при покупке, лучше сразу идти в специализированную фирму.

Медицинские справки.

Чтобы проверить квартиру при покупке на вторичном рынке, нужно взять справки ПНД и НД для удостоверения дееспособности владельца жилья. Также стоит попросить продавца получить справку о том, что за последние 3 месяца он не принимал никаких сильнодействующих и психотропных препаратов. Оформляется она в поликлинике по месту жительства. При лечении некоторых заболеваний (ВИЧ, рак, туберкулез, системная красная волчанка) пациент вынужден принимать лекарства, влияющие на психику и изменяющие восприятие. Прием сильнодействующих лекарств может стать причиной оспаривания сделки купли-продажи.

Разрешение опеки.

Если один из владельцев жилья не достиг совершеннолетия, для сделки потребуется разрешение опеки. Обычно разрешение выдается ООиП на отчуждение недвижимости с последующей покупкой нового. Рекомендуется проверить жилье на отсутствие ограничений, а приобретаемое несовершеннолетнему на наличие юридических запрещений.

Проверка вторичной квартиры на ограничения прав собственности по адресу необходима для удостоверения правомерности купли-продажи. Экспертиза проводится в несколько этапов и позволяет минимизировать риск признания сделки недействительной в соответствии с действующими законодательными актами.

Другие материалы

Остались вопросы?
Наши специалисты готовы проконсультировать Вас!

Санкт-Петербург и ЛО +7(812)509-21-21
Москва и МО +7(499)350-21-21

Вам не надо будет тратить свое время и нервы - профессиональный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

manager