Юрист по сделкам с недвижимостью

Сами нашли квартиру, покупателя? Отлично! Защитим от риска, проведем сделку “под ключ”.

Подготовим, проверим документы в режиме онлайн

Бесконтактная проверка, подготовка документов под Ваши условия. Безопасно и быстро, не выходя из дома.

Юрист по ДДУ

Задерживают сдачу дома? Нарушают? Плохое качество? Взыщем для Вас неустойку.

КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!
КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!

Проверка вторички на чистоту перед покупкой.

Как проверить вторичку перед покупкой
В 2021 вырос спрос на квартиры — вторичка стала продаваться на 6-8% чаще, чем в 2019-2020 годах. Стоимость поднялась до 20% в городах с населением от 300 000 человек. Но как обезопасить себя от мошенничества, и провести проверку рисков при покупке вторички?

Какие есть риски при покупке вторички?

Рассмотрим основные риски у покупателей квадратных метров.

  1. Наследство. Грамотный адвокат по покупке квартиры нужен, чтобы проверить, этот факт. Наследники, которые пропустили срок вступления в права наследования, могут оспорить сделку, и вернуть жилплощадь себе. Покупатель теряет деньги.
  2. Нарушение прав несовершеннолетних. Проверка вторички перед покупкой должна включать лиц, которые прописаны в квартире. Внимание уделяется несовершеннолетним детям — если они прописаны, то органы опеки и попечительства должен дать разрешение на продажу. Не лишним будет проверить предыдущего собственника на сей факт. Если продажа была без разрешения, покупателю могут грозить судебные споры. Сделку легко признают недействительной.
  3. Порядок приватизации. Сверяются выписки из домовой книги с датой приватизации. Если на момент этой процедуры во вторичке были прописаны лица, которые не принимали в ней участия, то в будущем они могут через суд получить право пожизненного проживания. Это касается и несовершеннолетних лиц.
  4. Нарушение прав супругов. Когда продается совместная собственность, полученная в браке, необходимо согласие обоих супругов на сделку. При его отсутствии могут возникнуть судебные разбирательства.
  5. Нарушение прав подопечных органа опеки и попечительства. Если во вторичке проживали несовершеннолетние, которые остались без родителей или находились под опекой, нужно тщательнее относиться к договору купли-продажи. При определенных условиях такие лица могут потом добиться права пожизненного пользования жильем.
  6. Личность продавца. В проверку юридической чистоты сделки со вторичкой входят документы по личности продавца. Важно, чтобы лицо не было признано ограничено дееспособным или недееспособным. В таком случае сделки купли-продажи легко оспариваются опекунами недееспособных продавцов. Поэтому проверяется медицинская история, факты учета у психиатра или нарколога. Отсутствие возможности банкротства.

Если вы не знаете, как проверить квартиру на вторичке при покупке — обратитесь к юристам. Несмотря на то, что купля-продажа может осуществляться без участия нотариуса, все же услуги представителей закона будут кстати.

Что нужно проверить при покупке квартиры на вторичке?

Проверить вторичку при покупке можно самостоятельно и при помощи адвокатов или юристов. Платная проверка вторички на юридическую чистоту будет более глубокой, но в целом проверяются следующие факторы.

Правовая экспертиза правоустанавливающих документов.

Значение уделяется правоустанавливающим документам. Речь идет о переходе права собственности — нужно удостовериться, что квартира досталась продавцу заявленным способом.

Какие документы проверить при покупке вторички? Это правоустанавливающие документы:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • договор мены и другие.

Важно, чтобы документ выглядел подобающим образом, чтобы в нем не было исправлений и других подозрительных дефектов. Любые правки должны подтверждаться.

Внимательно изучите заявленные документы — там могут быть указаны условия, которые затрагивают ваши интересы. Например, отсрочка по платежам или другие.

Проверка собственников.

Важно проверить, действительно ли собственниками вторички являются заявленные лица. Для этого нужно тщательно ознакомиться с паспортами. Также проверьте других лиц, которые выступают собственниками квартиры.

Нужно увидеть человека, который продает вторичку или официального представителя. У него должна быть доверенность, которая позволяет ему проводить такие сделки, и действительна на момент заключения договора купли-продажи.

Часто доверенности оказываются просроченными или недействительными на момент заключения сделки. Как это происходит?

  1. На момент знакомства вам показывают доверенность, которая действительна. Документ не вызывает сомнений ни у вас, ни у третьих лиц, которые присутствуют на сделке.
  2. На момент заключения договора доверенность уже отозвана. Вы заранее проверили доверенное лицо и уверены в том, что он работает по действующей доверенности. И это ошибка. Собственник вправе отозвать доверенность, необходима еще одна проверка в момент заключения сделки купли-продажи.

Важно проверить человека на наличие учета в ПНД и НД. Имеют значение нарколог и психиатр. Если продавец стоит на учете, он может заявить о недееспособности на момент заключения сделки. Тут тонкая грань: официально даже при шизофрении человек может заключать сделки, ограничение наступает исключительно по решению суда. Но если человек тяжело болеет и состоит на учете, лучше не рисковать — через полгода может оказаться, что на момент подписания договора продавец был «не в себе», что грозит потерей недвижимого имущества.

Даже здорового человека могут признать потом лицом, которое не отдавало себе отчет в действиях. При малейших сомнениях, нужно договориться с психиатром и пригласить его на сделку. Он поможет на ходу оценить состояние продавца, даст экспертную оценку.

Проверка прописанных жильцов.

Проверка документов перед покупкой вторички должна включать изучение домовой книги, семейный статус продавца и предыдущих собственников. Это позволит избежать распространенных рисков. Например:

  • нарушение прав несовершеннолетних лиц;
  • нарушение прав лиц, которые долго не были прописаны в квартире;
  • внезапные обжалования сделки купли-продажи наследниками.

Лучше поручить работу грамотному юристу по вторичке, который разбирается в подобных проверках.

Наличие перепланировки.

Проверка рисков на вторичке
Нужно также внимательно изучить перепланировки, проверьте технический паспорт на вторичку. Почему это важно? Если собственники проводили перепланировки, и они не были узаконены, вам светит штраф или иск о приведение помещения в первоначальный вид. Особенно возникнут проблемы при сносе несущих конструкций, такую перепланировку не удастся узаконить.

Обременения, аресты и залоги.

Уделите внимание статусу квартиры. Она может находиться:

  • в залоге;
  • под арестом.

Это значит, что после покупки у вас ее отберут. Если квартира числится в залоге у банка, а предыдущий собственник не платит, её могут изъять в счет долга. Это причин, почему следует проверить вторичку перед покупкой.

Что делать? Необходимо запросить расширенную выписку ЕГРН. Там указывается вся информация по объекту:

  • бывшие и текущие собственники;
  • на каком основании осуществлялся переход права собственности;
  • даты перехода;
  • наличие арестов, залогов в банках и других обременений.

Не стоит покупать, если вторичка слишком часто продается из рук в руки. Это подозрительный признак.

Реестр, который выдает выписки ЕГРН, был сформирован в 1998 году. Что делать, если данные о квартире в нем не числятся? Вы можете проверить юридическую чистоту в Департаменте жилищной политики. Это значит, что вторичка с 99% вероятностью чистая.

Отдельно проверьте отсутствие задолженностей по коммунальным услугам. Это можно сделать через УК, ТСЖ или МФЦ.

Проверка на риск признания сделки недействительной.

Проверить вторичку на юридическую чистоту и на риски признания сделки недействительной поможет грамотный юрист. Недействительной сделку признают, если что-то не так:

  • с личностью продавца;
  • с договором купли-продажи.

Договора не должен противоречить нормам действующего законодательства: ЖК РФ и ГК РФ.

Защита от мошеннических схем.

Конечно, предусмотреть все возможные аферы невозможно. Постоянно преступники изобретают новые и новые способы «кинуть» честных граждан. Но есть моменты, которые должны вас насторожить. Они выстроены на чистой психологии.

  1. Сильно сниженная цена. Вы интересуетесь у продавца, почему квартира продается срочно, и выслушиваетесь грустную историю о том, что продавец сильно обеднел, нужны деньги на лечение или что-то в этом роде. Как правило, в роли продавца выступает женщина среднего или пожилого возраста с большими глазами испуганной лани. Вы доверяете этому продавцу, потому что не видите никакой угрозы в таком типаже. И это ошибка. Вы особо не проверяете документы, стараетесь лишний раз «не травмировать» бедную женщину. А в роли такого продавца выступает член мошеннической группировки.
  2. Спешка. Продавец вам весело рассказывает, что сын живет в Германии и нужно срочно ехать к нему, внуки родились и некому смотреть. В процессе проверки продавец с раздражением показывает вам запрошенные справки, все время повторяя, что они – честные люди, и нечего здесь придираться.

Вас должна насторожить спешка. Адекватный человек понимает, что без проверки нельзя проводить сделку. Покупатель должен проявить дотошность, и проверить вторичку на юридическую чистоту.

Ан нет. Вам все время мешают, продавец вечно куда-то торопится, предлагает все «быстро оформить» у знакомого нотариуса, который по воле обстоятельств принимает прямо сейчас на соседней улице.

Отказывайтесь сразу. Так действуют прожженные мошенники. Вам пытаются помешать проверить вторичку перед покупкой на юридическую чистоту. Спешка — это психологический прием, который ставит покупателя в неудобное положение — люди спешат, а я, как ботаник, придрался к бумажкам….

Как банк проверяет квартиру при покупке вторички в ипотеку?

Проверка банка — это полный анализ на юридические риски. Так заявляют представители тех самых банков. Но как обстоят дела на самом деле?

  1. Каждый кредитный договор страхуется (хотя заемщики уже получили «вольную» в этом плане, и могут сами выбирать, страховаться ли им). То есть в случае непредвиденных рисков страховая компания будет выплачивать банку деньги по ипотеке.
  2. Банки поверхностно проверяют заявленные вторички. Почему? Все просто: банк не рискует. Даже если покупатель прогорит, он все равно будет должен банку всю сумму по ипотечному договору.
  3. Банки тщательнее проверяют личность заемщика, чем квартиру в ипотеку. Да, это правда. Банк 300 раз проверит ваш доход, 2-НДФЛ справки, ранее взятые кредиты, место работы и другие нюансы. Квартира его интересует в последнюю очередь. Куда важнее вопрос — сможете ли вы рассчитаться с кредитом.

Проверка вторички происходит поверхностно. Лучше не надеяться на банкиров они не окажутся в накладе.

Проверка вторички с помощью услуг юристов.

Как проверить чистоту вторички перед покупкой с юридической помощью? Всю работу возьмут на себя юристы. Вы только будете получать консультации и отчеты о проделанной работе. Удобно? Очень.

Что делает юрист?

  1. Запрашивает выписки из Росреестра, тщательно проверяет втоичку и документы на юридическую чистоту.
  2. Внимательно изучает выписки из домовой книги, семейный «анамнез» собственника, залоги, обременения и аресты.
  3. Проверяет личность продавца, привлекает экспертов по установлению его психического состояния.
  4. Составляет договор купли-продажи, проверяет все удостоверения личности и доверенности.
  5. Сопровождает на сделке, помогает открыть счет в банке, решить организационные вопросы.

Юридическое комплексное сопровождение — это успех и гарантия удачи в сделке.

Другие материалы

Остались вопросы?
Наши специалисты готовы проконсультировать Вас!

Санкт-Петербург и ЛО +7(812)509-21-21
Москва и МО +7(499)350-21-21

Вам не надо будет тратить свое время и нервы - профессиональный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

manager