Юрист по сделкам с недвижимостью

Сами нашли квартиру, покупателя? Отлично! Защитим от риска, проведем сделку “под ключ”.

Подготовим документы в режиме онлайн

Бесконтактная подготовка документов под Ваши условия. Безопасно и быстро, не выходя из дома.

Юрист по ДДУ

Задерживают сдачу дома? Нарушают? Плохое качество? Взыщем для Вас неустойку.

КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!
КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!

Самостоятельная проверка документов на квартиру, наличие обременения и запретов.

Проверка квартиры
Приобретение недвижимости серьезный шаг и подходить к нему нужно серьезно. Небольшая ошибка и вы не только останетесь без имущества, но и потеряете деньги. Перед покупкой жилплощади, необходима тщательная и доскональная проверка квартиры, собственника и всех документов. Обычно этим занимается юрист по квартире, но самому покупателю так же важно владеть ситуацией и хоть немного разбираться в вопросе приобретения жилья на вторичном рынке, чем больше знаний, тем спокойнее жить на новом месте.

Мы подготовили ряд пунктов, чтобы легче сориентироваться и самостоятельно осуществить проверку квартиры на юридическую чистоту в Москве и Санкт-Петербурге.

Основным пунктом является проверка документов на собственность — это самая главная бумага на недвижимость. Нашли подходящий вариант, нравится район и сам дом, устраивает стоимость и планировка, не спешите принимать решение, слепо доверяя владельцу, риэлтору – ни к чему хорошему это не приведет. С начала нужно потребовать бумаги, на основании которых данная жилплощадь принадлежит владельцу: свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, купли-продажи, акты, соглашения или решение суда. Этот этап – самый ответственный и требует сосредоточенности и внимания.

Бумаги должны быть предоставлены в оригинале, чтобы вы могли оценить, убедиться в их подлинности и отсутствии каких-либо исправлений, кои, конечно, допустимы, но при условии, что соблюдены правила применения исправлений – заверено подписями участвующих в подписании договора лиц, подписью и печатью нотариуса, если его услугами пользовались. После ознакомления с оригиналами, сделайте их копии, чтобы подробно изучить, посоветоваться с юристом и сверить, указанные там сведения.

Важный момент – дата подписания договора. Если дата свежая, а объект продается, то чтобы вам ни говорили – это должно насторожить и натолкнуть на проверку квартиры на вторичном рынке.

Для проверки истории квартиры необходимо заказать в Росреестре выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), так как здесь хранится вся информация о доме и наличия ограничений. Выписку можно заказать в письменном виде или онлайн в электронном виде в МФЦ, почтой или в офисах Росреестра и кадастровой палаты. Если обнаружили в справке из ЕРГН частую смену собственников, то стоит отказаться от объекта или привлечь грамотного юриста для более тщательной проверки.

В соответствии с законодательством, максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными, равен трем годам, следовательно, если в справке из Росреестра указаны какие-либо споры из-за жилья, то посмотрите на дату и сделайте выводы, существует ли шанс оспорить соглашение. Если возможность существует, то собственник должен предоставить вам судебное решение, в котором продавец официально признан собственником и имеет право распоряжаться данной территорией. Но, внимание, решение суда может быть оспорено, если не истек срок обжалования, поэтому рекомендуем смотреть на даты. Если судебное разбирательство ещё идет, можно подождать вынесения решения или же продолжить поиски другого варианта. Иногда срок исковой давности может длиться до 10 лет, здесь поможет грамотная юридическая консультация и услуги по проверке квартиры на чистоту и безопасность сделки купли-продажи.

Заказав онлайн услугу проверки квартиры на сайте Росреестра Вы можете посмотреть наличие обременения и запретов на совершение сделок с имуществом — это может быть ипотека от банка, рента, арест, аренда, залог и другие ограничения. Получить информацию можно по адресу объекта или её кадастровому номеру, но учтите не все обременения по вторичке будут указаны в выписке, есть такие, которые проверить достаточно тяжело. Например, договор заключен собственником на срок до 1 года и его не регистрировали в Росреестре.

Важно! Обязательно проверьте, приобреталось ли жилье с использованием материнского капитала, часто родители не выделяют долю своим детям и в дальнейшем, когда ребенок станет совершеннолетним, он сможет через суд её потребовать.

Причины отказа в государственной регистрации прав на квартиру на вторичном рынке.

  1. Собственность обременена, если сдана в аренду, тогда совершить куплю-продажу не запрещается, но закон на стороне арендаторов – они имеют право проживать на данной жилплощади до окончания срока аренды по договору.
  2. Если жилплощадь приобретена по ипотечному кредиту, то пока кредит не будет выплачен, она находится в залоге у банка, чтобы продать такую недвижимость, необходимо погасить кредит и снять обременение в Росреестре, а перед покупателем стоит задача внимательно проверить все документы и удостовериться в возможности осуществления покупки.
  3. На квартиру судом наложен арест, куплю-продажу совершить не получится, а если и получится, то она будет признана недействительной.
  4. Недвижимость, находящаяся в ренте, не подлежит продаже, так как по договору ренты, после смерти владельца, она переходит в законную собственность к плательщику ренты.

С жильем все хорошо, вам все нравится и, казалось бы, подводных камней больше нет, но не стоит торопиться в таких важных вопросах! Обязательно проверьте, имеют ли какие-либо другие лица права на эту квартиру или ее часть – это убережет от возможных дальнейших проблем. Ситуаций, когда из неоткуда появляется член семь и родственник, претендующий на жилплощадь, очень много, поэтому внимательно изучите всех собственников и ближайших родственников, которые могут выразить желание проживать в данном доме. Если имущество приобретено в браке требуйте согласие второго супруга на совершение продажи. Не забывайте про прописанных несовершеннолетних детей, так как их интересы строго контролируют органы опеки, которые в судебном порядке могут признать сделку недействительной. Если имущество досталась по наследству, стоит удостовериться в отсутствии других наследников и претендентов на эту жилплощадь, в противном случае они через суд расторгнут сделку купли-продажи и вернуть её себе.

Скрытые прописанные жильцы и произведенная перепланировка.

Одним из подводных камней могут стать лица, выписанные временно – это слово здесь определяющее, так как они сохраняют право проживания на данной жилплощади даже после смены владельца, таким образом, они снова пропишутся и заявиться жить в теперь уже вашу квартиру. Выписать их можно в судебном порядке, а есть категории граждан с которыми невозможно это сделать и через суд. Ими могут быть:

  • военнослужащие, проходящие срочную службу
  • дети, проживающие в воспитательных учреждениях
  • пожилые люди, проживающие в домах престарелых
  • лица, находящиеся на лечении в диспансере
  • заключённые

Чтобы оградить себя от «мертвых душ», просите продавца предоставить не просто справку о прописанных, а расширенную выписку из домовой книги и Форму 12 (Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан), проверьте всю полученную информацию с квитанцией, приходящей за коммунальные платежи, так как в ней тоже указано точное число прописанных по данному месту жительства лиц.

Также нужна проверка квартиры на наличие перепланировки. Попросите предоставить продавца документы из БТИ. Зачем это нужно, может вас устраивает данная планировка? Поясним, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, статья 26 практически все переустройства и перепланировки должны быть согласованы и одобрены органами местного самоуправления. В противном случае подобное самовольное деяние относится к незаконным. Вы, конечно, можете приобрести такую собственность, но потом вам самим придется узаконивать переделки, тратя время и силы на оформление, а если вы приобретаете квартиру по ипотечному кредиту, то банк не пропустит объект с не узаконенной перепланировкой.

Немаловажным будет запросить у продавца справки об отсутствии любых задолженностей, связанных с оплатой коммунальных платежей, так как при их наличии вам придется либо оплачивать долги предыдущего владельца, либо доказывать вашу непричастность к этим долгам.

Проверка добропорядочности продавца или представителя

Теперь перейдем непосредственно к продавцу. Пусть он у вас внешне вызывает доверие, но этот факт нельзя отнести к юридическим, поэтому досконально изучаем и самого собственника.

Проверьте паспорт на подлинность с помощью сервиса на официальном сайте Федеральной Миграционной Службы РФ или для получения официальной справки, имеющей юридическую силу, обратитесь в территориальное подразделение ФМС.

Если имеете дело с представителем, проверьте его доверенность, все сведения указанные в ней и сам текст, должно быть указано, что доверенное лицо имеет право делать. Например, представитель имеет право поставить подпись в договоре, а денежные средства получать не имеет права. Доверенность в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом – тогда представитель имеет законное право на совершение сделок. Помните, что доверенность можно отозвать в любой момент, заранее уточните у нотариуса, имеет ли она еще силу.

Необходима проверка собственника квартиры на дееспособность, особенно если закрадываются какие-либо сомнения по этому поводу. Нужно не только разузнать о состоянии продавца, но и потребовать официальную справку о его вменяемости и дееспособности. Если вдруг он все-таки стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то официальный опекун собственника должен предоставить вам разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Если разрешения не было, то сделку признают недействительной.

В общем, работа предстоит не маленькая, и вникать придется во все документы, перечитывая каждое слово, чтоб не упустить ничего важного. И если появится хоть капля сомнения насчет юридической чистоты, вы не уверены или не располагаете временем, то стоит довериться профессиональным юристам в Санкт-Петербурге и Москве, готовым взять работу по онлайн проверке документации и самой квартиры. Мы относимся ответственно к своей работе и клиентам, а опыт работы помогает быстро и безошибочно принять решение, сделать выводы и помочь разобраться даже в самой запутанной ситуации. Приобретать квартиру с нами безопасно и просто!

Другие материалы

Остались вопросы?
Наши специалисты готовы проконсультировать Вас!

Санкт-Петербург и ЛО +7(812)509-21-21
Москва и МО +7(499)350-21-21

Вам не надо будет тратить свое время и нервы - профессиональный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

manager