Правила оформления права собственности по сделкам с квартирами.

Покупка квартиры – важная сделка, которая совершается далеко не каждый день. Учитывая большую стоимость данного актива, она требует серьезного отношения, включая грамотное и оперативное оформление права собственности на квартиру.

Есть несколько способов покупки жилплощади. В зависимости от стадии строительства приобретение совершается в рамках договора долевого участия или на вторичном рынке. В зависимости от источника финансирования покупка совершается целиком за собственные средства или с привлечением ипотечных. Основные правила оформления квартиры в собственности для каждого из вариантов подробно описываются в статье.

Этапы оформления новой квартиры в новостройке.

Покупка жилья в новостройке обычно совершается до его сдачи в эксплуатацию. Для осуществления сделки используется механизм долевого участия. Преимуществом является уменьшение цены – причем чем раньше приходит покупатель, тем выше скидка от строительной компании.

Стандартный процесс оформления новой квартиры предусматривает выполнение 4-х этапов. Каждый из них заслуживает более внимательного рассмотрения.

Выбор квартиры, проверка застройщика.

Покупка новой квартиры в строящемся доме начинается с проверки застройщика. Она проводится в несколько стадий, главными из которых это:

• Изучение информации на сайте. Особое внимание – на учредительные документы, которые позволяют сделать вывод о длительности работы компании;
• Анализ документации. Первый – это разрешение на строительство, второй – проектная декларация. Они в обязательном порядке размещаются на сайте, их отсутствие – верный знак проблем и сигнал для отказа от сотрудничества;
• Привлечение проектного финансирования. Это сравнительно новый вариант получения денег на ведение строительства непосредственно от банков. Они тщательно проверяют инвестиционный проект, что становится дополнительным аргументом в его пользу. Еще один плюс – низкая вероятность остановки стройки, так как проектное финансирование выделяется на весь объект и является целевым;

Важно. Есть один существенный недостаток проектного финансирования. Сложно рассчитывать на крупную скидку даже при покупке квартиры на стадии котлована. Строителям просто не нужны дополнительные деньги, так как инвестирование полностью ведется банком.

• срок сдачи. Проверьте календарный график и соответствие фактическим темпам строительства плановым;
• доступ к веб-камере. Удобный инструмент проверки интенсивности работ. Серьезные застройщики давно практикуют установку веб-камер на всех крупных стройках.

Далее выбирается нужная квартира. Если строительство находится на начальной стадии, выбор происходит на основании поэтажных планировок. Если возведена коробка и техника безопасности допускает посещение, лучше посмотреть жилье с выездом на место.

Заключение договора долевого участия.

Особенностью российского законодательства выступает частое внесение изменений. Правовая база по жилищному строительству, считается одной из жестких и корректируется особенно активно. Типичный пример – введение уже упоминавшегося проектного финансирования, которое заметно изменило правила привлечения средств дольщиков и реализации процесса оформления квартиры в новостройке в собственность.

Поэтому самостоятельно заниматься проверкой типового ДДУ не стоит. Намного правильнее пригласить для этого юристов по сопровождению сделок с жилой недвижимостью. Важные пункты договора – подробное описание квартиры и дома, в котором она находится, а также прав и обязанностей каждой из сторон. Гарантия застройщика: как минимум, пятилетняя на недвижимость и трехлетняя на инженерное оборудование.

Важно. Отдельного упоминания заслуживают три правовых аспекта. Первый – это пункт о компенсации площадей (факт всегда отличается от плана), второй – дата передачи ключей, третий – кто ставит подпись от застройщика (без доверенности – только гендиректор).

Процесс оформления ипотеки на новую квартиру.

Юридическое оформление квартиры по ДДУ с привлечением ипотеки не сильно отличается от стандартной схемы кредитования. Предметом залога выступает договор долевого участия. Он имеет заметно меньшую ценность, чем готовое жилье, а потому такой вид ипотеки менее интересен банкам. Как следствие – далеко не все финансовые организации предоставляют эту услугу, а если и предоставляют, то своим партнерским строительным компаниям.

Другие особенности ипотеки на новую квартиру, состоят в следующем:

• более длительная процедура оформления. Финансовая организация проверяет не только заемщика, но и застройщика;
• увеличенный первоначальный взнос;
• минимальная вероятность одобрения ипотеки на стадии котлована. Минимальная готовность объекта должна находиться на уровне 20% и выше – в зависимости от правил конкретного банка.

Регистрация ДДУ в Росреестре.

Действующее законы предусматривают обязательную процедуру регистрации новостройки в Росреестре. Необходимость этого очевидна – механизм внесения данных об недвижимости в ЕГРН исключает её продажи второму/третьему и т.д. покупателю. Подобные ситуации встречались достаточно часто еще один-два десятка лет назад.

Важно помнить, что покупатель не обязан рассчитываться по ДДУ до успешной госрегистрации. Документы подаются либо в территориальное подразделение Росреестра, либо в МФЦ. Допускается предоставление комплекта в электронном формате – через банк при оформлении ипотеки.

Величина госпошлины для физического лица, составляет 350 руб. Срок регистрации от 7 (если аналогичные ДДУ по объекту уже регистрировались) до 18 рабочих дней (для первой сделки). При подаче документации через МФЦ срок увеличивается на 1-2 суток.

Приемка квартиры, внесение записи о праве собственности в ЕГРН.

Правила оформления новой квартиры – и по ДДУ, и по договору купли-продажи (ДКП) – предусматривают внесение записи в ЕГРН. Но подаче документов в Росреестр или МФЦ предшествует несколько обязательных мероприятий. Большая их часть выполняется застройщиком и включает:

• получение технического паспорта;
• получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• постановку здания на учет в органах Росреестра;
• присвоение дому почтового адреса.

После этого покупатель приглашается на приемку. На ней должны присутствовать все владельцы, вписанные в ДДУ. При наличии замечаний они устраняются – до этого момента подписывать акт не нужно. Альтернативный варианта – указание в нем перечня недостатков. Если застройщик сорвал сроки, оформляется отдельный акт, который становится основанием для взыскания неустойки.

Завершающим этапом оформления квартиры в новостройке в собственность становится формирование комплекта документов с последующей подачей в МФЦ или Росреестр:

• паспорт нового владельца;
• ДДУ/ДКП;
• акт приемки-передачи;
• разрешительный документ на ввод здания в эксплуатацию;
• квитанция, подтверждающий оплату госпошлины (величина платежа – 2 тыс. руб).

Для недвижимости, купленной в новостройке с привлечением ипотечных средств, регистрация собственности учитывает обременение в виде залога. Правила перевода с ДДУ на готовую квартиру определяются внутренним распорядком конкретного банка, выдавшего кредит.

Пошаговая инструкция по оформлению квартиры на вторичном рынке.

Процедура оформления квартиры на вторичном рынке несколько отличается от её покупки в новостройке. Но общий правовой принцип подобных сделок, который заключается в обязательной госрегистрации права собственности в контролирующем органе — Росреестре, остается неизменным. Оформление вторичной квартиры происходит в несколько стадий.

Проверка юридической чистоты вторичной квартиры.

Первый этап оформления права собственности на квартиру на вторичном рынке состоит в обязательной проверке юридической чистоты объекта недвижимости. От потенциального покупателя требуется выполнение следующих действий:

• проверить правоустанавливающие документы;
• посмотреть список лиц, прописанных на объекте;
• удостовериться в согласии совладельцев на продажу (супруга/супруги);
• проверить ограничения или обременения, делающих реализацию невозможной.

Лучше заказать проверку у юриста. Такой подход самый разумный, так как разобраться в законах сложно, а количество мошенников на жилищном рынке велико.

Не стоит забывать и о проверке текущего технического состояния помещения. При этом учитывайте время и качество последнего ремонта – как текущего, так и капитального, а также общий уровень износа – материального и морального.

Перечень документации для оформления ДКП.

Установленная на законодательном уровне процедура оформления купли-продажи вторичной квартиры предусматривает подготовку комплекта бумаг:

• правоустанавливающих, подтверждающих законность прав собственности продавца (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, ДКП и т.д.);
• непосредственно договор купли-продажи, в обязательном порядке включающий предмет соглашения, реквизиты стороны, цену и другие важные пункты;
• паспорта покупателя и продавца;
• свидетельство о браке и приложенное к нему нотариальное согласие супруга/супруги на продажу;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги;
• технический паспорт.

Перечень может меняться в зависимости от конкретных условий сделки и особенностей недвижимости.

Оформление купли-продажи с использованием ипотечных средств.

Если финансирование покупки осуществляется с привлечением заемных средств банка, к списку добавляются два договора:

• ипотечного кредитования;
• залога.

Условие выдачи банком ипотеки — это страхование недвижимости и независимая оценка его стоимости. Эти два документа – отчет оценщика и страховой полис, также прикладываются к списку документов.

Правила подачи документов на регистрацию права собственности в МФЦ.

Стороны сделки самостоятельно выбирают способ государственной регистрации из нескольких возможных. Популярный — подача документов в территориальный многофункциональный центр. Это удобнее, чем обращаться в органы Росреестра и сроки при этом практически не изменяются.

Правила оформления прав собственности на вторичную квартиру в МФЦ предусматривают присутствие обеих сторон. Задача сотрудника центра – получить и проверить документацию заявителей, а затем передать ее в органы Росреестра. Перечень необходимых бумаг был приведен выше.

Процесс получения выписки ЕГРН.

Завершающим этапом процесса оформления права собственности на новую квартиру выступает получения выписки из ЕГРН. Она свидетельствует, что запись о новом собственнике внесена в федеральную базу Росреестра.

Формально, выписка из ЕГРН не имеет срока действия. Но по факту, большая часть государственных органов требует наличие документа, полученного в течение месяца. Поэтому заказывать или нет выписку из ЕГРН при регистрации права собственности – решать покупателю.

Возможные причины отказа Росреестра в регистрации прав на квартиру.

Действующая правовая база предусматривает несколько оснований для отказа или приостановки регистрации со стороны Росреестра:

• некомплектность предоставленных документов;
• судебное решение;
• отсутствие ответа на запросы Росреестра, направленные по межведомственным каналам;
• более ранняя подача документов на регистрацию данного объекта недвижимого имущества.

В каких случаях для переоформления собственности нужен нотариус.

Необходимость привлечения нотариуса к оформлению сделки купли-продажи вторичной квартиры регламентируется не только правилами госрегистрации, но и положениями Гражданского и Семейного кодексов России. Нотариальное заверение требуется в нескольких случаях:

• условия договора предусматривают отчуждение долей;
• в рамках одной сделки продаются разные доли;
• происходит продажа объекта, принадлежащего лицу, которое не достигло совершеннолетия;
• недвижимость отчуждается в рамках договора ренты;
• выполняется раздел недвижимого имущества, которое нажито во время брака.

Нотариальное заверение документации – это платная услуга. Размер государственной пошлины за ее предоставление определяется на федеральном уровне и зависит от характера, а также масштабов сделки. Нотариус проверяет комплект сопутствующей бумаг, что становится дополнительным подтверждением правильности юридического оформления. Поэтому покупатели обращаются к нему даже, когда это не требуется по закону.

Услуги юристов в Санкт-Петербурге и Москве по оформлению права собственности.

Правовое сопровождение сделок купли-продажи недвижимости с оформлением права собственности на квартиру заслуженно входит в число востребованных юридических услуг. Частое обращение к юристам объясняется следующими причинами:
Во-первых, серьезным размером таких сделок. Учитывая высокую цену и ликвидность квартиры, нет ничего удивительного в желании покупателя оформить все точно по закону.

Во-вторых, большим количеством недобросовестных продавцов и мошенников, присутствующих на рынке жилья. Участие в сделке юриста исключает риск лишиться крупной суммы, не получив ничего взамен.

В-третьих, сложностью установленной процедуры госрегистрации права собственности на недвижимое имущество. Разобраться в ее тонкостях без юридического образования сложно.

В-четвертых, решение разных вопросов – проверка правового статуса покупаемого жилья, правильность оформления ДКП или ипотечного кредитного договора с банком.

Важно, что потраченные на услуги юриста деньги окупятся защитой интересов доверителя и минимизацией его рисков.