Юрист по сделкам с недвижимостью

Сами нашли квартиру, покупателя? Отлично! Защитим от риска, проведем сделку “под ключ”.

Подготовим документы в режиме онлайн

Бесконтактная подготовка документов под Ваши условия. Безопасно и быстро, не выходя из дома.

Юрист по ДДУ

Задерживают сдачу дома? Нарушают? Плохое качество? Взыщем для Вас неустойку.

КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!
КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры.

Оформление купли-продажи квартиры
Оформление сделки купли-продажи квартиры – это процедура, от которой зависит спокойствие покупателя и судьба приобретенной недвижимости. Ориентируясь на опыт Запада, на нашем рынке часто услуги предлагают риелторы. Но существуют различия между западным и российским риелтором: в США они могут осуществлять деятельность только после курсов, сдачи госэкзамена, получения лицензии и утверждения кандидатуры в Департаменте недвижимости штата (Department of Real Estate). В РФ риелторы часто набираются «с улицы», у них нет юридического образования и навыков проведения сделок по ГК РФ, они лишь стремятся продать поскорее и забыть о сделке.

Перед российским покупателем встает дилемма: нанять риелтора, но проверять все самому, или обратиться за юридическими услугам? Ведь часто приходится самостоятельно контролировать процесс. Здесь вы узнаете нюансы оформления подобных сделок. Информация будет полезна потенциальным покупателям недвижимости.

Проверка квартиры, собственника или застройщика перед сделкой.

Что необходимо проверить у продавца, прежде чем подписывать договор о покупке? Есть 2 вида сделок купли-продажи недвижимости: на вторичном и первичном рынке.

На вторичном рынке обычно продают готовую жилплощадь. В данном случае при оформлении купли-продажи квартиры нужно запросить и проверить:

  1. Документацию на собственность. Это правоустанавливающие бумаги, информирующие о порядке, по которому продавцу она досталась. Например:
    • унаследовал от родителей (завещание, свидетельство о наследовании и т. д.);
    • подарили (договор дарения);
    • купил (ДКП);
    • судебное решение или другие основания.
  2. Выписка ЕГРН из Единого госреестра недвижимости. Её можно запросить дистанционно, следуя инструкциям на сайте Росреестра. В реестре есть сведения о запрашиваемом объекте. Важно узнать, нет ли обременений: залога, ареста и т. д.
  3. Выписка из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе, МФЦ. Она показывает, что лица, ранее прописанные в квартире, были сняты с учета.
  4. Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ. Можно получить в ТСЖ, УК или МФЦ.
  5. Подтверждения из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не стоит на учете. Лучше запросить при отсутствии у продавца водительских прав.

Обратите внимание! Если сделки осуществляются по доверенности – тогда необходимо еще произвести проверку доверенности и личности доверенного лица, которое собирается продать жилплощадь.

Также обратите внимание на следующие факторы:

  • не стоит спешить с приобретением квартиры, если продавец только вступил в права наследования: есть риск, что в течение 3-летнего срока объявятся законные наследники. Они могут оспорить сделку, и вернуть недвижимость себе;
  • наличие временно выписанных жильцов. Если вы неосторожно купите подобное жилье, в дальнейшем могут объявиться личности, которые имеют право на пожизненное пользование квартирой;
  • даже после юридически грамотной сделки может оставаться риск её отмены. Продавец вправе заявить, что его права были ущемлены в продаже. Поэтому лучше оформлять сделку у нотариуса или при свидетелях.

Дополнительные мероприятия, которые позволят избежать проблем:

  • проверка кадастрового и техпаспорта объекта. Эти данные дают возможность проверить, нет ли незаконных перепланировок, какова реальная площадь жилья, которое собираются продать;
  • проверка справки из паспортного стола (форма № 9). В ней содержатся данные обо всех зарегистрированных гражданах в квартире, об отсутствии временно выписанных лиц.

Теперь – первичный рынок. Это новостройки, которые купить сравнительно легко. Покупатель при оформлении покупки квартиры должен проверить основания застройщика на продажу:

  1. Образец договора долевого участия (ДДУ). Он заключается, если объект еще не готов к сдаче. Обычно оплата производится постепенно. Как правило, цена такого жилья ниже, чем на вторичном рынке, поэтому купить его выгоднее. В ДДУ фиксируются:
    • дата сдачи объекта в эксплуатацию;
    • ответственность девелопера;
    • этапы возведения;
    • срок строительства.
  2. Проектная декларация. В ней указываются права собственника участка, на котором строится дом.
  3. Договор страхования. Полис должен иметь каждый застройщик, он указывает размер страхования ответственности, цену и условия.
  4. Проект, разрешение на застройку. Там вы найдете подтверждение согласования строительства с городской администрацией, сведения о прокладываемых коммуникациях.

Какие нужны документы для оформления купли-продажи квартиры.

Услуги юристов в оформлении купли-продажи квартир
В зависимости от вида объекта недвижимости, потребуется подготовить документацию. Давайте узнаем, какие нужны документы для оформления сделки купли-продажи квартиры в МФЦ и через нотариуса (особенно, если будут продавать доли в продаваемом имуществе).

Для объекта на вторичном рынке.

Для оформления продажи квартиры на вторичном рынке потребуется:

  1. Документы, подтверждающие личность. Необходимы паспорта доверенных лиц, продавца и покупателя, а также – доверенности, которые подтверждают их право на осуществление сделки.
  2. Согласие второго супруга на продажу. Предоставляется продавцом, если он пребывает в браке.
  3. Свидетельство о праве собственности на имущество. Или выписка из Росреестра.
  4. Документы правоустанавливающего характера.
  5. ДКП (3 копии).
  6. Квитанция по оплате госпошлины.
  7. Техпаспорт. Его давность не должна превышать 5-летнего срока. Может потребоваться по запросу.

Оформление сделки по продаже доли в квартире происходит через нотариуса, без его участия такая сделка будет считаться недействительной. При этом в первую очередь право купить доли предоставляется другим собственникам.

Пакет бумаг готовит лицо, которое собирается продать объект. От покупателя, требуется лишь личный паспорт и проверка предоставленных документов.

При покупке новостройки.

При покупке новостройки, заключается договор долевого участия – ДДУ. В данном случае покупателю и застройщику потребуется подготовить:

  • паспорт;
  • документ об оплате госпошлины;
  • заявление о госрегистрации;
  • разрешение на возведение объекта;
  • право собственности на земельный участок;
  • учредительную документацию;
  • проектную декларацию и описания объекта.

При регистрации права собственности может потребоваться:

  • договор с застройщиком, по которому вы покупаете квартиру;
  • заявление о регистрации;
  • личные документы;
  • квитанция по оплате госпошлины;
  • акт приема-передачи объекта, подписанный сторонами;
  • разрешение на экспликацию;
  • кадастровый паспорт.

Процедура оформления документов, договора купли-продажи квартиры.

Рассмотрим, каким образом будет осуществляться оформление продажи жилья, если оно приобретено на кредитные деньги или в счет материнского капитала после рождения ребенка.

Купленной на ипотечные средства.

Ипотечное жилье можно купить на вторичном рынке и в новостройке. Для вторички, документация будет стандартной (при долях необходим нотариус), оформление происходит через МФЦ. Разница в том, что в процедуре будет принимать участие банк, как заинтересованное лицо. В сделках с новостройками, все работает по-другому.

Юридически у граждан, которые оформляют ДДУ, возникает право требования объекта недвижимости через срок, установленный договором (с даты сдачи объекта в эксплуатацию). Соответственно, граждане могут получить ипотеку, если она обеспечена не фактическим залогом (готовыми квадратными метрами), а лишь правом получения жилья.

Ипотека обязательно регистрируется в Росреестре. Она включается в пакет с основным ДДУ. При этом платить госпошлину не нужно, что регламентируется Постановлением Президиума ВАС РФ от 25 января 2011 года № 13905/10.

Чтобы купить квартиру, необходимо подготовить следующие документы:

  • СНИЛС;
  • Паспорт;
  • Свидетельства о рождении детей, о браке;
  • 2-НДФЛ.

С использованием материнского капитала.

Оформление купли-продажи квартиры с материнским капиталом выглядит так:

  1. Подается заявление в ПФР. Его можно оформить в МФЦ или на портале Госуслуг. Далее мать получает сертификат.
  2. Затем необходимо подготовить бумаги, указанные в предыдущем разделе.
  3. Необходимо сразу обсудить с продавцом, что часть оплаты вносится через материнский капитал.
  4. После получения согласия продавца и согласования цены подписывается ДКП. В него можно внести условие частичной оплаты за счет материнского капитала с указанием номера сертификата.
  5. Далее сделка регистрируется в МФЦ, после необходимо подать заявление в ПФР на перечисление денег. Перевод идет в течение 30 календарных дней.

Где и как происходит оформление, расчеты между покупателем и продавцом.

Оформление подобных сделок осуществляется:

  • у нотариуса;
  • самостоятельно, через МФЦ;
  • с помощью риелторов;
  • через привлечение юридических услуг оформления купли-продажи квартиры.

Самый надежный способ – обратиться к юристам за правовой поддержкой сделки, с привлечением нотариуса. Это позволит обеспечить полную проверку, избавит от рисков и максимально защитит от негативных последствий.

В целом существует 4 способа передачи денег за покупку:

  1. Из рук в руки. Самый ненадежный способ, который сейчас практически не применяется.
  2. Безналичным расчетом. Применяется обычно частично. Например, в рамках заключения предварительного соглашения о купли-продажи.
  3. Через аккредитив, оформление происходит в финансовой организации. Один из наиболее надежных методов.
  4. Через банковскую ячейку или хранилище. Стороны в договоре прописывают условия, при которых продавец получит доступ к средствам в ячейке. Когда они будут на 100% выполнены, тогда собственник сможет забрать деньги.

Особенности и стоимость оформления покупки квартиры.

Оформление сделки покупки квартиры в МФЦ
Есть несколько способов регистрации ДКП. Самым распространенным является оформление сделки по покупке квартиры в МФЦ. Начнем с него.

Самостоятельное оформление в МФЦ.

    1. Записываемся на прием. Это можно сделать несколькими способами:
      • через портал Госуслуг;
      • через официальный сайт МФЦ;
      • в телефонном режиме;
      • при посещении отделения.
    2. Готовим документы по сделке. Процедура оформления покупки квартиры через МФЦ включает подготовку пакета. Его содержание зависти от условий (материнский капитал, другие обстоятельства).
    3. Передаем бумаги для дальнейшей регистрации. Официальный порядок оформления сделки по продаже квартиры через МФЦ предусматривает:
      • заполнение продавцом заявления о переходе прав собственности на объект;
      • заполнение покупателем заявления о регистрации возникшего права.

Оба бланка заполняются и подаются в МФЦ. Далее покупатель вносит госпошлину — 2000 рублей. Затем бумаги передаются регистратору под расписку, регистрация происходит в течение 10 дней.

  1. Получаем готовые свидительства. В назначенное время посещаем МФЦ для получения договора со штампами Росреестра.

У нотариуса.

Сколько стоит оформление квартиры у нотариуса, и как это работает? Давайте разбираться.

Удостоверение договоров может обойтись в следующие суммы:

  • близкие родственники при условии цены объекта до 10 млн. рублей: 3000 рублей и 0,2% от цены квартиры. Если стоимость превышает лимит, то к указанным суммам добавляется еще 0,1% (до 50 000 рублей);
  • стороны не являются близкими родственниками:
    • стоимость до 1 млн. рублей: 3000 + 0,4%;
    • 1-10 млн. рублей: 7 000 рублей и 0,2%;
    • 10 млн. +: 25 000 рублей и 0,1%.

Цены на услуги по оформлению продажи квартиры у нотариуса будут различаться в регионах. Напомним, обращение к нотариусу обязательно, если оформляются доли. В Москве и Санкт-Петербурге цены выше, чем в регионах. На регистрацию документация передаются нотариусом лично.

Какие нужны документы для оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса? Пакет стандартный, то есть туда входят выписки ЕГРН, домовой книги, паспорта сторон, правовые основания и т.п.

В ДомКлик Сбербанке.

Порядок оформления документов при продажи квартиры через Сбербанк больше подходит для ипотечных кредитов. Сбербанк предлагает следующие условия:

  1. Поисковую систему для выбора жилплощади.
  2. Регистрация в личном кабинете.
  3. Выбор способа оплаты: рассрочка, ипотечный кредит, просто оплата.
  4. Подбор банка для выдачи ипотеки. Это может быть Сбербанк и любой другой банк. Далее следует заполнение анкетных пунктов.
  5. Заполнение отдельных пунктов, если будет заключаться ДДУ.
  6. Загрузка на сайт документов для оформления покупки квартиры в ипотеку через Сбербанк: это ИНН, паспортные данные, справки о доходах и т.п.
  7. Отправка запроса на ипотеку. Ответ приходит не позже 5 дней.
  8. Формируется ДКП, идет проверка данных клиентом и подтверждение.
  9. Далее следует подписание договора в банке.
  10. Регистрация осуществляется автоматически, в течение 7 дней.

С помощью услуг юристов по недвижимости.

В данном случае в документальном оформлении разницы нет, необходима подготовка того же пакета, что и для нотариального заверения. Но не придется готовить куплю-продажу самому, все сделает юрист по оформлению сделок с недвижимостью:

  1. Юристы проводят углубленный анализ каждого документа.
  2. Дают гарантии на результат работы.
  3. Юристы самостоятельно подготавливают договор купли-продажи, с учетом пожеланий клиента и обстоятельств.
  4. Юристы могут представлять интересы клиента, по доверенности.
  5. Юридическое сопровождение по доверенности сэкономит ваше время, нервы и обезопасит сделку купли-продажи от многих рисков.

Порядок действий после регистрации собственности.

Далее, в зависимости от обстоятельств, остаются следующие незавершенные дела:

  1. Оформление акта приемки-передачи жилья, и прием квартиры по бумагам.
  2. Внесение оплаты по ДДУ и обязательство застройщика передать помещение в указанные сроки.
  3. Оплата ипотеки, если квартира оформлялась за счет кредита.
  4. Перевод оставшейся суммы продавцу, если остались подобные обязательства.

Оформление сделок по купле-продаже требует юридического сопровождения. Не имеет значения статус недвижимости – новостройка или вторичный рынок, риски существует и в первом, и во втором случае. Юристы помогут подготовить договор, привлечь нотариуса, если фигурируют доли, собрать нужный пакет документов и провести сделку в соответствии с требованиями законодательства.

Другие материалы

Остались вопросы?
Наши специалисты готовы проконсультировать Вас!

Санкт-Петербург и ЛО +7(812)509-21-21
Москва и МО +7(499)350-21-21

Вам не надо будет тратить свое время и нервы - профессиональный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

manager