Юрист по сделкам с недвижимостью

Сами нашли квартиру, покупателя? Отлично! Защитим от риска, проведем сделку “под ключ”.

Подготовим документы в режиме онлайн

Бесконтактная подготовка документов под Ваши условия. Безопасно и быстро, не выходя из дома.

Юрист по ДДУ

Задерживают сдачу дома? Нарушают? Плохое качество? Взыщем для Вас неустойку.

КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!
КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!

Порядок оформления квартиры в новостройке.

Порядок оформление квартиры в собственность в новостройке в Санкт-Петербурге
Процедура оформления квартиры в новом доме начинается с момента подписания договора долевого участия (ДДУ). До этого момента приступать к ремонту и оформлению документов бессмысленно: застройщик может заморозить строительство, затянуть со сроками или вовсе неожиданно подать на банкротство. Но с 1 июля 2019 года в силу вступили поправки в № 214-ФЗ, принятые в конце декабря 2018 года – они защищают права дольщиков, и гарантируют сохранение внесенных ими средств на оплату такой жилплощади. По новым правилам, застройщик не может получить деньги от дольщиков, пока объект не будет сдан в эксплуатацию.

Необходимые документы и условия для покупки квартиры.

Основным документом выступает договор долевого участия. По ст. 4 № 214-ФЗ в ДДУ должны быть прописаны следующие данные:

  • условия и срок оплаты;
  • цена сделки;
  • сведения об объекте: площадь и план квартиры, проектные данные о самом доме, количество комнат и других помещений, этаж, подробности о местонахождении;
  • сроки передачи помещения дольщику в собственность;
  • гарантийные сроки на дом. Они не могут быть меньше 5 лет, установленных № 214-ФЗ;
  • способы, которыми застройщик исполнит обязательства по договору.

Далее осуществляется регистрация ДДУ в Росреестре. При заключении договора с первым дольщиком в госорган предоставляется отдельно документация от застройщика, разрешения на возведение и на сам объект. Регистрация следующих договоров требует лишь:

  • ДДУ;
  • Сведений о дольщике;
  • Сведений об объекте сделки.

Оплата, согласно положениям № 214-ФЗ, осуществляется после регистрации ДДУ. После сдачи объекта в эксплуатацию можно регистрировать собственность.

На квартиру в новостройке нужно оформить право собственности, согласно законным стандартам и положениями законодательства РФ. Предусмотрено 3 основных способа регистрации:

  • личная явка в МФЦ;
  • онлайн-регистрация через портал Росреестра;
  • через доверенное лицо по доверенности в которой прописаны полномочия.

Стоимость госпошлины 2 000 рублей. Оплата может осуществляться через:

  • банк;
  • почту;
  • МФЦ;
  • терминал;
  • онлайн-банкинг.

После оплаты данные о квитанции попадают в единую государственную базу. Но лучше перестраховаться и сохранить чек. В случае конфликта его наличием можно доказать факт оплаты.

При этом могут потребовать реквизиты региона и код бюджетного ведомства. Информация есть на портале госрегистратора. На верхней панели достаточно выбрать регион, и необходимые сведения высветятся на экране. Срок действия госпошлины составляет 3 года.

Для оформления квартиры в новостройке потребуются следующие документы:

  1. Паспортные данные.
  2. Заявление о регистрации права собственности.
  3. Акт приема-передачи на квартиру, заключаемый с застройщиком.
  4. ДДУ или договор переуступки прав требования.
  5. Разрешение о вводе жилья в эксплуатацию.
  6. Техпаспорт.

Если оформление права собственности на квартиру в новостройке происходит при участии банка (с помощью ипотечного кредита), то потребуется дополнительно:

  • закладная;
  • кредитный договор об ипотеке.

Что еще нужно знать при оформлении собственности на квартиру в новостройке?

1. Если покупка происходит в совместном браке, и собственниками выступают оба супруга, то предоставляется свидетельство о браке.

2. При оформлении собственником несовершеннолетнего лица сделка возможна только при участии сотрудников органа опеки и попечительства: организация должны выдать соответствующее разрешение. Также потребуется дополнительно представить свидетельство о рождении.

3. Необходима доверенность с соответствующими полномочиями, если оформление права собственности происходит от имени собственника через доверенное лицо.

Сроки процедуры оформления.

После сдачи нового здания в эксплуатацию начинается период соблюдения бюрократических формальностей. Городская администрация:

  • оформляет ряд документов для застройщика и потенциальных покупателей;
  • присваивает зданию адрес.

Этот срок может составить полгода. Только присвоение адреса занимает до 60 дней. На этой стадии в новом доме уже активно идут ремонтные работы.

Застройщик обязан также оформить своим покупателям технический паспорт.

На оформление документов уходит порядка 4 месяца. При регистрации права собственности они не требуются, МФЦ самостоятельно проверяет их наличие.

Но техпаспорт от застройщика может потребоваться, если покупка квартиры осуществляется через банк-кредитор. Его можно получить: в БТИ, у застройщика, в МФЦ.

Как переуступить права на квартиру в новостройке.

Переуступкой прав собственности на квартиру в новостройке называют сделки по покупке в недостроенных зданиях, которые ранее покупались непосредственно у застройщика. То есть меняется имя одного дольщика на другого. Обычно ДДУ заключаются еще на ранних этапах возведения объекта, нередко дольщиками выступают и юридические лица-подрядчики, с которыми застройщик рассчитался материальными ценностями. В дальнейшем дольщик (физическое, юридическое лицо) может оформить договор цессии, порядок и условия которого установлены в ст. 382-390 ГК РФ.

Фактически оформить переуступку права требования – это передать право на квартиру другому человеку. Такие договоры заключаются в трехстороннем порядке, с обязательным участием застройщика.

  1. Дольщик находит покупателя – человека, который хочет купить квартиру в этом доме.
  2. Далее стороны заключают между собой договор уступки права требования, сокращенно – ДУПТ или договор цессии. Его подписание и дальнейшая регистрация допустима при согласование с застройщиком.

Потребуются:

  • паспорт покупателя или доверенность и паспорт доверенного лица;
  • нотариальное согласие супруга на сделку;
  • договор;
  • платежные поручения;
  • справки из банка, если покупка осуществляется по ипотечному кредитованию.
  1. Далее сделка регистрируется в Росреестре.
  2. Конечный покупатель получает оригинал ДУПТ и ДДУ. Важно, чтобы во вторичном договоре (ДУПТ) была конкретная отсылка на ДДУ, номер и другие идентификационные данные. Указываются цена, характеристики и параметры квартиры, сведения о квадратных метрах.
  3. В бумаги по переуступке в новостройке права собственности должно входить документальное подтверждение выполненных финансовых обязательств основного дольщика перед застройщиком.

Если речь идет об оформлении квартиры по договору долевого участия в ипотеку, то по установленному порядку покупатель должен в пакете документов получить справку о том, что банк дает согласие на сделку.

  1. На этом этапе оформляется акт приема-передачи жилья, которое купили по ДУПТ. Договор заверяется, подписывается сторонами.
  2. Далее полученный пакет о покупке необходимо передать в МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности на нового человека в Росреестре. После передачи осуществляется конечная оплата.

Когда документы будут зарегистрированы в установленном порядке в Росреестре, новый покупатель сможет требовать свою квартиру.

Разумеется, у нового приобретателя возникают те же риски, что и у предыдущего дольщика – застройщик может сорвать сроки строительства или заморозить стройку. Нужно заранее провести юридическую проверку компании, которая возводит многоквартирный дом. Лучше доверить этот процесс квалифицированным юристам.

Отдельный риск связан с возможным признанием недействительности сделки. В частности, это может случиться, если продавец-дольщик в течение 1-3 лет после продажи решит признать себя банкротом в Арбитражном суде как физическое лицо (по нормам № 127-ФЗ).

Риски оформления квартиры в новостройке в собственность в таком случае заключаются в невозможности реального возврата своих денег. На практике 80% должников банкротится без имущества, и взыскать с них что-либо невозможно. В лучшем случае покупатель наряду с другими кредиторами получит лишь малый процент своих денег.

В остальном риски стандартные:

  • нужно согласие второго супруга на сделку;
  • нужно выяснить, есть ли несовершеннолетние в семье продавца и где они прописаны;
  • следует убедиться, что передаются оригиналы ДДУ;
  • проверить платежные поручения.

Особенности и условия регистрации права собственности на квартиру.

Документы для оформления права собственности на новостройку
Рассмотрим, каким образом после покупки происходит получение документов о праве собственности на жилплощадь, как самостоятельно оформить сделку, через застройщика и в судебном порядке.

Самостоятельное оформление новостройки через МФЦ или Росреестр.

Оформление документов на квартиру в новостройке через МФЦ происходит в следующем порядке:.

  1. Записываемся на консультацию. Это можно сделать онлайн, на портале Госуслуг, через электронный сайт МФЦ и по телефонной записи. Или можно обратиться в порядке живой очереди.
  2. На приеме передаем пакет документов для оформления права собственности в новостройке через МФЦ сотрудникам. Список мы обсуждали выше.
  3. Оплачиваем госпошлину в размере 2 000 рублей в местном терминале. Если вы оплатили заранее, то приложите квитанцию.
  4. Дальше документы передаются из МФЦ в Росреестр. Это происходит уже после приема.
  5. Проводится экспертиза поданной документации. Если все в порядке, то данные вносятся в реестр ЕГРН.
  6. В назначенный заранее день нужно забрать регистрационные и подтверждающие документы в МФЦ.

На этапе приема бумаг сотрудник МФЦ обязан выдать расписку о получении со своей нумерацией. В дальнейшем при использовании этого номера можно будет узнать, как происходит проверка документов.

Оформление квартиры в Росреестре осуществляется по тем же принципам.

Оформление права собственности застройщиком.

Регистрацию может провести сам застройщик. Многие девелоперы предлагают услуги оформления собственности на квартиру в новостройке. Соглашаться стоит, если вы доверяете строительной компании. Все процедуры выполнит застройщик, и вы получите на руки комплект документов.

Такой подход имеет свои достоинства:

  • в компании застройщика обычно работают юристы и специалисты по оформлению;
  • процедура отлажена за годы работы с покупателями;
  • сделка достаточно прозрачная, поскольку предыдущие собственники отсутствуют;
  • результат всегда идет с гарантиями.

Такая процедура практически не имеет подводных камней, поскольку застройщики – профессионалы на своем рынке, и знают все о документальном сопровождении.

Получение квартиры в собственность в судебном порядке.

Иногда случаются ситуации, когда регистрацию права собственности в общем порядке провести невозможно. В таком случае клиенту остается только обращаться в суд.

Подобные дела затягиваются на неопределенные сроки, но добиться справедливости можно. Исковое заявление подается по местонахождению дома, в нем следует указать:

  • причины обращения в суд;
  • причины, по которым зарегистрировать квартиру стало невозможно;
  • доказательства права на регистрацию.

Рекомендуем в таких случаях обращаться за юридическим сопровождением и представительскими услугами в суде.

Услуги юристов в Санкт-Петербурге и Москве.

Если заранее обратиться к юристам, которые занимаются сопровождением дел о регистрации прав собственности в новостройках и ДДУ, вы получите:

  • заключение договора на индивидуальных условиях;
  • анализ юридической чистоты потенциальной сделки с застройщиком;
  • правовую проверку документов для оформления квартиры в собственность в новостройке;
  • минимизацию рисков, которые неизбежно возникают при подобных сделках;
  • срочные консультации на всех стадиях процесса;
  • экономию на комиссиях и вознаграждениях: все оплаты фиксированные, и заранее оговариваются с каждым клиентом.

В процессе выбора посредников необходимо подробно анализировать все их стороны и возможности. Важно соблюсти формальный порядок оформления квартиры в собственность в новостройке, поэтому лучше обратиться к опытным юристам. Юридическое сопровождение гарантирует отсутствие обмана со стороны продавца или застройщика, тщательный анализ сделки.

Отдельно обратим внимание, что юридическая помощь будет важна в конфликтных ситуаций с застройщиком. Часто встречаются ситуации, когда происходит затягивание сроков сдачи объекта. Клиенты в таком случае (дольщики) могут рассчитывать на дополнительные выплаты и компенсации от строительной компании, если они правильно обратятся в суд и заявят о своих требованиях. Речь идет о неустойке, и привлечение юристов гарантирует её получение.

Другие материалы

Остались вопросы?
Наши специалисты готовы проконсультировать Вас!

Санкт-Петербург и ЛО +7(812)509-21-21
Москва и МО +7(499)350-21-21

Вам не надо будет тратить свое время и нервы - профессиональный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

manager