Юрист по сделкам с недвижимостью

Сами нашли квартиру, покупателя? Отлично! Защитим от риска, проведем сделку “под ключ”.

Подготовим, проверим документы в режиме онлайн

Бесконтактная проверка, подготовка документов под Ваши условия. Безопасно и быстро, не выходя из дома.

Юрист по ДДУ

Задерживают сдачу дома? Нарушают? Плохое качество? Взыщем для Вас неустойку.

КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!
КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!

Инструкция по оформлению перепланировки квартиры.

Оформление перепланировки квартиры в Санкт-Петербурге
Любая перепланировка квартиры требует согласия властей на демонтаж или ремонт. Без узаконивания допускается косметический ремонт, который не затрагивает инженерные коммуникации, расположение несущих стен и перегородок, включая перегородки для встроенных шкафов. Разрешена переклейка обоев, замена мебели или дверей без переноса дверного проема, ремонт пола и прочее.

3 вида перепланировок:

  1. Уведомительный тип, при которых не требуется составление плана или технического заключения по поводу ремонтных работ. Это снос перегородок, перемещение кухонной мойки в пределах мокрой зоны, либо перемещение газовой плиты, положения ванны или унитаза без увеличения длины труб и т. д.
  2. Видоизменение жилья по типовым проектам. Проектировщики новых домов составляют общий проект многоквартирного дома, а также варианты планировок – от конкретной комнаты до объединения нескольких квартир в одну. В регистрационный орган подается типовой проект, он регистрируется и исполняется после получения разрешения.
  3. Создание нового проекта. Сложный и трудоемкий способ изменения конфигураций. Требующий не только грамотного составления и долгого согласования, но и получения технического заключения, особенно в случаях изменений в несущих конструкциях.

Оформление перепланировки квартиры должно происходить не после реконструкции жилья, а до нее. Если ремонт осуществлен с нарушением норм, то владельца могут привлечь к административной ответственности и обязать восстановить целостность конструкций.

Что можно и нельзя делать в квартире.

В жилищном законодательстве есть перечень изменений, допустимых и недопустимых в планировке. Недопустимые действия могут привести к катастрофическим последствиям – трещины в несущих конструкциях, увеличение нагрузки на тепло- и электросеть, аварийность дома или его разрушение.

Типы ремонта не требующие согласования:

  • Остеклить лоджию, если она по проекту здания не застеклен;
  • Установить кондиционер;
  • Демонтировать встроенные шкафы или гардеробные, либо установить их;
  • Объединить туалет с ванной, либо разъединить их, если по проекту они совмещены;
  • Переставить электрическую плиту и другое.

Собственник имеет право заниматься любыми манипуляциями, если они не нарушают устойчивость несущих стен, либо не затрагивают архитектурный вид здания. Изменения должны соответствовать цветовой гамме и внешнему виду дома, а также не нарушать общего архитектурного решения.

Согласование в государственных органах требуется в случаях:

  • Установление, перенос или демонтаж внутренних стен;
  • Увеличения или уменьшения размера дверных проемов, либо их перенос;
  • Изменение площади туалетных и ванных комнат за счет пространства коридора, либо увеличение коридора за счет больших ванн;
  • Замена напольной конструкции – система теплых полов или заливка новой стяжки;
  • Монтажные работы тамбурного пространства, при объединении нескольких объектов в один и другое.

Важно отличать ремонт, не требующий согласования, от ремонта, которому необходимо получение одобрения. Например, допускается без уведомления и согласования заменять раковину, ванну или любой другой объект на объект с аналогичными свойствами без его перемещения.

Есть изменения, которые никогда не будут узаконены, так как они ухудшают условия жизни других жителей, не соответствуют пожарной безопасности и нарушают целостность несущих конструкций.

К недопустимым видам ремонта относятся:

  • Увеличение «мокрых» зон за счет жилых комнат, либо устройство ванной или кухни над жилыми комнатами соседей;
  • Демонтаж вентиляции, либо ее уменьшение;
  • Организация комнаты под ванной комнатой соседей;
  • Пристройка балкона и лоджии к любому этажу, кроме первого;
  • Утепление пола за счет обще домовой системы отопления;
  • Перекрытие доступа к стоякам и счетчикам;
  • Демонтаж дверного проема на кухню при наличии газовой плиты и другое.

Часть недопустимых изменений на верхних этажах допустимы для первых этажей, либо для последних. Например, на первом этаже можно перенести мокрую зону или поменять местами кухню и спальню.

Чем грозит не согласованная перепланировка

Несогласованность перепланировки грозит возможным причинением вреда дому и обще домовому имуществу, но и штрафами в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Штраф для физических лиц 2000-2500 рублей в многоквартирном доме, а также 1000-1500 в частном.

Для нанесения зданию непоправимого вреда нужно грубо нарушить строительные нормы и правила, из-за которых может произойти обрушение плит или кровли. Однако, если несколько жильцов сделают неправильную перепланировку без учета износа и стойкости конструкций, могут пойти трещины или понизится качество дома и сократится срок его эксплуатации.

Кроме небольших штрафов физическое лицо отвечает и за последствия в случае чрезвычайной ситуации. Если была перенесена «мокрая» зона и произошло затопление соседей, то владелец обязан возместить ущерб.

Этапы оформления перепланировки перед ремонтом по закону.

Порядок оформления перепланировки квартиры установлен ЖК РФ. Сначала должна осуществиться подготовка проекта вносимых изменений с последующим утверждением его в муниципальном отделе строительства и архитектуры. Затем совершается ремонт, который регистрируется в уполномоченных органах.

Необходимые документы и условия для согласования.

Перед обращением в уполномоченные органы за разрешением владельцу необходимо собрать пакет документов, необходимых для регистрирующих органов. Документы включают в себя основной пакет и дополнительный, предоставляющийся по требованию и исходя из особенностей архитектуры здания.

К основному пакету документов относится:

  • Заявление на согласование видоизменений жилья, которое составляется на имя руководителя отдела строительства;
  • Расширенная выписка из ЕГРН с планировкой квартиры;
  • Копии правоустанавливающих документов – выписка из Росреестра, договор купли-продажи, дарения или приватизации;
  • Подробный проект, составленный специалистами организации;
  • Договор на надзор строительной компании, разработавшей план на переустройство;
  • Техническое заключение о безопасности ремонта, включая уровни нагрузки на несущие конструкции дома.

При наличии нескольких собственников потребуется их нотариально удостоверенное согласие на перепланировку жилья. Если одним из владельцев является несовершеннолетний, то требуется согласие его представителя. Разрешение органов опеки получать не нужно.

В зависимости от обстоятельств переустройства помимо основного пакета документов потребуются дополнительные:

  • Разделы проектной документации, включающие новые схемы водоснабжения, электросетей или отопления, а также канализации и теплого пола;
  • Примерный план разграничения помещений, если квартира является объектом свободной планировки (предоставляется застройщиком);
  • Техническое заключение проектировщика дома;
  • Документы, устанавливающие факт переноса или полной заглушки газификации;
  • Согласие от Департамента культурного наследия, если дом признан культурным наследием (например, в таких домах нельзя поставить белые стеклопакеты или поменять кладку кирпича);
  • Согласие большинства соседей на перепланировку, если затрагивается общедомовое имущество – чердаки или лестничную клетку;
  • Справка из банка о согласии, если квартира в ипотеке (получить сложно, банки редко на это соглашаются) и другие.

Все копии документов заверяются у нотариуса, иначе принимающие органы могут отказать в регистрации заявления. Дополнительные бумаги требуются до или после рассмотрения основных, поэтому необходимо быть готовым заняться решением новых проблем.

Составление проекта.

Составлением проекта перепланировки занимается частное проектно-техническое бюро либо БТИ. Стоимость проекта зависит от региона проживания заказчика, а также от сложности инженерных решений, в среднем оценивается от 12 до 25 тысяч рублей.

Для начала работы проектировщикам потребуется предоставить технический паспорт, а также выписку из Росреестра, подтверждающее право собственности. После заключения договора на адрес выезжает замерщик для замера комнат и сверки их с паспортом. И проверкой инженерных коммуникаций, чтобы оценить шансы на их перенос.

Проект составляется в двух экземплярах, к которым прикладываются:

  • Копия свидетельства допуска СРО;
  • Договор авторского надзора за соблюдением исполнения проекта;
  • Акты скрытых работ, если после строительства доступ к каким-то объектам станет недоступным. Это система «теплый пол», поддоны душевых кабин, скрытые трубы подачи горячей и холодной воды и прочее;
  • Техническое заключение о состоянии здания и последствиях ремонта.

Потребуется обратиться в Управляющую компанию или ТСЖ для получения согласия на новую планировку. Руководитель УК или управляющий ТСЖ должен поставить свою печать на готовый проект, либо выписать аналогичное заключение о согласии на проведение работ.

Согласование с отделом архитектуры через МФЦ.

После составления проекта владелец или его представитель обращаются в уполномоченные органы для согласования. Чаще всего проводится оформление перепланировки квартиры через МФЦ, либо через жилищную инспекцию. В зависимости от того какое надзорное подразделение отвечает за строительные нормы в регионе или муниципалитете. К заявлению прикладывается весь установленный перечень документов.

Решение о разрешении или отказе в разрешении выносится за 45 дней. После получения согласия можно приступать к исполнению проекта.

Приемочная комиссия для получения нового техпаспорта.

Решение о согласовании перепланировки имеет срок действия, поэтому все ремонтные действия необходимо завершить в этот период. Обычно срок действия составляет один год, однако в зависимости от региона может составлять 3, 6 или 9 месяцев.

Завершив строительство, необходимо составить заявление в уполномоченные органы, а также приложить к нему все полученные ранее документы. Оформление квартиры в новостройке или вторичке на данном этапе ничем не отличаются, поэтому после получения заявления будет созвана комиссия по перепланировке.

На дату встречи в квартире должны присутствовать:

  • Собственник или его представитель с правом подписания документов;
  • Проектировщик бюро, составивший проект и осуществляющий авторский надзор;
  • Представитель бригады строителей;
  • Представитель организации, которая выполняла скрытый ремонт, если она была сторонней.

При наличии всех заинтересованных лиц часть возможных проблем можно решить сразу, поэтому шансов получить отказ в регистрации меньше. После подписания всех бумаг собственнику остается только получить новый паспорт, предварительно оплатив госпошлину.

Регистрация изменений в Росреестре.

После получения нового паспорта требуется обратиться в Росреестр для внесения данных по недвижимости. При предоставлении документации, оформляется новый технический план у кадастрового инженера, чтобы новые данные были внесены в сведения о квартире.

К заявлению нужно приложить все проектные документы, техническое заключение по итогам перепланировки. Разрешение отдела архитектуры города нужно, если квартира видоизменялась не только внутри, но и снаружи. Внесение изменений в Росреестр платное, госпошлина для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридически – 22 тысячи рублей.
Оформление перепланировки квартиры в Москве

Как оформить перепланировку, если она уже сделана.

Обычно самовольные действия с серьезным ремонтом узакониваются через суд, потому что БТИ и другие государственные органы отказывают в регистрации действий заявителя. Стоимость оформления перепланировки квартиры в Москве, Петербурге и других городах страны становится в разы выше, если процедура проводится через суд. Порядок действий для собственников зависит от характера строительства и наличия ущерба другим собственникам. В ряде случаев владельцев штрафуют и обязывают вернуть все к первоначальному виду.

Обратиться в БТИ.

Для регистрации самовольных строительных работ потребуется обратиться в БТИ. Если работы проводились по готовому плану и соответствуют ему, то в регистрации не будет ничего сложного. Однако при отсутствии проекта от строительного бюро узаконивание производится по заключению инспектора БТИ. Он проверяет нарушение целостности несущих конструкций, определяет наличие ущерба зданию и коммуникациям. Если ущерб отсутствует, то данные будут отражены в техническом отчете инспектора.

Согласовать с жилищной инспекцией.

После получения заключения инженера БТИ, необходимо подать заявление в жилищную инспекцию и приложить к нему все документы, полученные ранее. ЖИ созывает комиссию и осуществляет проверку произведенных работ. Выносит решение о сохранении планировки с последующим узакониванием, что на практике случается редко, либо отказывает. Как только собственник получает отказ в узаконивании, он имеет право на обращение в суд.

Обжаловать решение через суд.

Обжалование решения инспекции осуществляется только через суд. Услуги юристов в сфере жилищных споров, помогут либо избежать трудностей с оформлением, либо минимизировать их последствия.

Собственник может обратиться за услугами по оформлению перепланировки в квартире в Санкт-Петербурге, Москве или любом другом городе проживания. Так как потребуется не только юридическое сопровождение в суде, но и техническое.

Все нужные экспертизы будут проведены принудительно. Поэтому если экспертная комиссия решит, что перепланировка вредит общей целостности здания. Вызывает ухудшение его состояния или в будущем может способствовать обрушению, то все изменения должны быть устранены.

Получить новый техпаспорт.

Если суд принял решение в пользу собственника, то собственник имеет право оформить паспорт, а затем внести все новые данные в Росреестр. Порядок оформления ничем не отличается от законной перепланировки, единственное – дополнительным документом предоставляется решение суда.

Причины отказа в согласовании проекта.

Полный отказ в узаконивании перепланировки при верном оформлении всех документов случай редкий, потому что любой отказ должен быть мотивирован. В противном случае решение легко обжалуется через суд.

Выделяется три причины для отказа в регистрации:

  1. Перепланировка грубо нарушает строительные нормы, нормы безопасности, ГОСТы и СНиПы.
  2. В заключении проектной организации четко указана невозможность манипуляций из-за состояния здания или особенностей проекта.
  3. Здание относится к историческому наследию, в котором нельзя осуществлять строительные манипуляции такого масштаба.

Дополнительной причиной для отказа может служить отсутствие документов, если собственник не может подтвердить свое право на жилье. Сначала потребуется признать квартиру собственностью через суд и только потом заниматься ее изменением.

Услуги юристов по оформлению перепланировки в Санкт-Петербурге и Москве.

Юридическая помощь в оформлении перепланировки квартиры требуется гораздо чаще, чем собственники могут себе представить. Участие юристов поможет не только законным образом зарегистрировать уже совершенные действия, но и проверить проектное бюро или бригаду строителей.

Опытный юрист еще до обращения в проектное бюро сможет рассказать об особенностях изменений, о рисках и последствиях уже принятых решений. Например, вынесение радиатора отопления на балкон является незаконным, и ни одна техническая инспекция не согласится с решением собственника. Юрист же даст рекомендации по изменению проекта для того, чтобы сократить время судебных разбирательств и устранения недочетов в будущем.

Другие материалы

Остались вопросы?
Наши специалисты готовы проконсультировать Вас!

Санкт-Петербург и ЛО +7(812)509-21-21
Москва и МО +7(499)350-21-21

Вам не надо будет тратить свое время и нервы - профессиональный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

manager