Юрист по сделкам с недвижимостью

Сами нашли квартиру, покупателя? Отлично! Защитим от риска, проведем сделку “под ключ”.

Подготовим документы в режиме онлайн

Бесконтактная подготовка документов под Ваши условия. Безопасно и быстро, не выходя из дома.

Юрист по ДДУ

Задерживают сдачу дома? Нарушают? Плохое качество? Взыщем для Вас неустойку.

КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!
КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!

Особенности оформления ДДУ на квартиру в новостройке.

Порядок оформление квартиры по ДДУ в собственность в Москве
Покупая квартиру в недостроенном здании, невозможно использовать обычный договор купли-продажи. Готового объекта покупки еще не существует, а платить за него приходится до того, как он появится материально. И для подтверждения прав и обязанностей строительной компании и покупателя новостройки происходит оформление ДДУ — договора долевого участия. Порядок, по которому проходит процедура оформления квартиры по ДДУ обговаривается ФЗ 218, в который с 2020 года были внесены значительные изменения.

Какие документы нужны для оформления собственности по ДДУ.

В отличие от сделок на вторичном рынке оформление права собственности на квартиру по ДДУ происходит после того, как застройщик не только закончит строительство. Но и подключит объект к центральным коммуникациям, оформит техпаспорт и получит почтовый адрес новостройки.

При регистрации потребуется предоставить следующие документы для оформления ДДУ в новостройке:

  • заявление;
  • паспорт дольщика (в случаях, если владельцев несколько, потребуется предоставить все паспорта);
  • подлинник заключенного ДДУ (обязательно его бумажный вариант);
  • если объект покупается за ипотечные средства, кредитный договор и закладная;
  • разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию;
  • оригинальный экземпляр акта передачи квартиры;
  • подтверждение уплаты госпошлины. (Квитанцию не требуется передавать вместе с другими документами, сведения об оплате поступают в Росреестр автоматически. Однако, если в течение 5 дней данные о поступлении платежа не будут переданы, регистрация не состоится.)

Кроме перечисленного в списке могут потребоваться и иные справки:

  • если покупатель женат (замужем), согласие супруга на сделку;
  • если владельцем становится ребёнок – его свидетельство о рождении;
  • справку из банка об окончательной оплате существовавшего долга (когда ипотека выплачена, а записи об этом еще не сделано).

На перечень документов влияет и то, как происходит оформление квартиры по ДДУ:

  • самим покупателем;
  • оформляется застройщиком;
  • регистрируется через суд;
  • когда покупатель регистрирует право через застройщика или юриста по ДДУ, им выдается доверенность.

Условия оформления ипотеки по договору ДДУ.

Привлекая кредитные средства при покупке недвижимости в ипотеку есть свои особенности. Залогом в тогда выступает не сам объект недвижимости, а договор, а до того, как кредит будет полностью погашен, квартира остается у банка в залоге. Требования банка могут не устраивать застройщика и наоборот. Зачастую компании работают с конкретными кредитными организациями, а те выдают ипотеку только на заранее одобренные объекты.

Согласно изменениям, внесенными на законодательном уровне, покупатель перечисляет деньги не самому застройщику, а вносит их на эскроу-счет банка строительной компании. Права выбора кредитного заведения у клиента нет. Если же договор ипотеки заключается с иным банком, кредитор после регистрации ДДУ переводит средства в банк-агент. Обязанности дольщика по оплате ДДУ считаются выполненными после того, как деньги в полном объеме поступят на эскроу-счет.

На новую квартиру после этого налагается обременение и она становится залогом. Право собственности при этом не может быть оформлено до момента полного возврата кредита. Заемщик получает право проживать в помещении, но не может продавать его, сдавать в аренду, продавать или дарить без согласия банка. Данные ограничения определены Гражданским кодексом и прописываются в ипотечном договоре.

Обременение регистрируется в ЕГРН, а снимается когда все финансовые претензии банка к заемщику будут закрыты.

Регистрация права собственности после оплаты ипотеки.

Оформление договора ДДУ в новостройке зависит не только от полного погашения долга, но и от других условий. Оформить право собственности сразу после окончания строительства покупатель не может, даже если к этому моменту ипотека полностью погашена. Срок оформления в собственность квартиры зависит от того, когда застройщик получит следующие документы и выполнит определенные действия:

  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – выдается после признания дома соответствующим требованиям техдокументации;
  • получения в БТИ техпаспорта (выдается после того, как будет проведен обмер фактической площади объекта);
  • подписания акта реализации инвестконтракта, который подтверждает исполнение компанией обязательств, взятых перед местной властью;
  • получение почтового адреса и постановки построенного дома на кадастровый учет.

После этого происходит распределение площадей, с формированием протокола, в котором указывается, кому перешла каждая из квартир. С самими собственниками составляются акты приема-передачи.

Чтобы вступить в право собственности покупателю квартиры по ипотеке нужно сначала полностью вернуть полученные в банке деньги и получить справку о полном погашении долга. Потребуется полученный документ и договор ДДУ для оформления собственности в Росреестре, который снимет с ипотечной недвижимости обременения.

Переуступка прав по ДДУ в новостройке.

Заключение ДДУ возможно, если квартира в новостройке приобретается непосредственно у застройщика. В случаях, когда продавцом выступает соинвестор или квартира покупается у третьего лица, заключается иной вид договора – уступка прав. Оформление переуступки ДДУ подразумевает передачу не квартиры, а обязанностей и прав, которые предусмотрены договором.

В процессе участвуют не две, а три стороны: продавец, подписавший ДДУ с застройщиком, покупатель и сама строительная компания. После заключения сделки, все возникающие вопросы покупатель решает с застройщиком.

Особенность договора переуступки прав в том, что права передаются задолго до момента сдачи объекта и возможности его эксплуатации. Передача прав возможна до получения акта приемки-передачи, но сделать это без участия организации застройщика невозможно. Если же договор ДДУ был заключен после оформления ипотеки, покупаемая квартира находится под обременением. В этом случае потребуется разрешения банка на заключение сделки.

Одной из особенностей цессии (договора переуступки) является то, что после замены одной из сторон (лица, являющегося покупателем недвижимости по ДДУ) условия начального договора не изменяются. Застройщик продолжает отвечать перед новым покупателем по тем же обязанностям, указанным в первичном договоре. В результате при расторжении такого договора покупатель сможет вернуть себе не цену, которая была заплачена им по договору переуступки прав. А первоначальную стоимость объекта, которая была оплачена при заключении ДДУ первым покупателем. Еще один нюанс – застройщик имеет право запрашивать процент за заключение подобной сделки – на законодательном уровне этот вопрос не урегулирован.

Переуступка прав по ДДУ может проводиться с физическими или с юридическими лицами. Заключившими ДДУ с застройщиком или получившими квартиры в счет оплаты работ либо услуг. К примеру, компания-застройщик может передавать часть квартир муниципальному образованию, предоставившему землю для строительства объекта.

Порядок оформления собственности на квартиру по ДДУ в Росреестре через МФЦ.

Оформление ДДУ на квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге
Даже когда будет полностью оплачена стоимость квартиры или вручены ключи, покупатель полноправным владельцем не становится. В категорию собственников он переходит только когда будет пройдена процедура оформления права собственности и получены подтверждающие документы.

Регистрация такого права по ДДУ производится либо через компанию-застройщик, либо лично покупателем недвижимости. В первом случае услуга платная, кроме того, потребуется оплатить у нотариуса доверенность на ответственное лицо. К тому же процедура, проводимая компанией, обычно значительно длиннее. Поэтому оформление квартиры в собственность по ДДУ через МФЦ или в Росреестре лично — наиболее частый способ. Обратиться в государственные органы можно лично или через представителя, на которого оформляется доверенность.

Порядок оформления квартиры по ДДУ подразумевает, что перед тем, как обращаться в МФЦ или Росреестр, покупатель обязан оплатить госпошлину. В противном случае заявление принято не будет.

Сумма уплачиваемой госпошлины определяется 333 статьей Налогового Кодекса и для физических лиц составляет 2 тысячи руб. Если квартира покупалась на нескольких собственников, эта сумма разделяется между ними в соответствии с размерами доли в покупаемом имуществе.

Обращение в Росреестр или МФЦ подразумевает прохождение идентичной процедуры. Документы принимаются в присутствии собственника (или собственников, если недвижимость приобретается несколькими людьми) квартиры и представителя строительной компании.

Регистратор заполняет заявление, в которое заносятся данные заявителей, идентифицирующие собственников, почтовый адрес дома и технические характеристики квартиры, список передаваемых в орган документов. Заявление подписывается всеми сторонами. От продавца квартиры также требуется предоставить отдельное заявление.

После приема документов регистратор дает расписку с указанием даты регистрации права собственности. Возврат переданного акта и договора происходит в этот же день или в любое другое время после него.

Срок за который регистрирующие органы должны оформить право собственности, составляет 7 рабочих дней. За это время:

  • проверяется законность сделки;
  • документы проверяются на подлинность и проводится их правовая экспертиза;
  • выявляются обстоятельства, препятствующие регистрации;
  • в ЕГРН вносятся сведения о владельце;
  • передаются готовые документы.

Время учитывается в рабочих днях, а в случае подачи заявления в МФЦ продлевается на 3 дня. Регистратор центра не регистрирует, а принимает пакет документов для дальнейшей их передачи в Росреестр. Если в данный срок провести полную проверку невозможно, предусматривается приостановление регистрации на 3 месяца. Подобная ситуация может возникнуть, если быстро проверить сведения нет возможности, если оформлялся ипотечный кредит, когда собственность оформляется на нескольких владельцев, при других факторах.

Полноправным хозяином квартиры ее покупатель становится после получения в МФЦ или Росреестре подтверждающего право собственности документа. Это оригинал выписки из ЕГРН.

Другие материалы

Остались вопросы?
Наши специалисты готовы проконсультировать Вас!

Санкт-Петербург и ЛО +7(812)509-21-21
Москва и МО +7(499)350-21-21

Вам не надо будет тратить свое время и нервы - профессиональный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

manager