Юрист по сделкам с недвижимостью

Сами нашли квартиру, покупателя? Отлично! Защитим от риска, проведем сделку “под ключ”.

Подготовим, проверим документы в режиме онлайн

Бесконтактная проверка, подготовка документов под Ваши условия. Безопасно и быстро, не выходя из дома.

Юрист по ДДУ

Задерживают сдачу дома? Нарушают? Плохое качество? Взыщем для Вас неустойку.

КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!
КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!

Продаете, покупаете квартиру? Советы юриста по сделкам.

Купить квартиру с помощью юриста в Москве

Продать или купить квартиру с помощью юриста – значит обеспечить законность и оперативность проводимой сделки. Специалист знает судебную практику, нормативы гражданского, жилищного, семейного и налогового законодательства.

Приобретение в собственность объекта жилого фонда – сложный вопрос, который требует пристального внимания к правовым, финансовым, иным особенностям. Без профессиональной подготовки часто происходят нежелательные события, выливающиеся в потери времени, нервов, финансов. Иногда дело доходит и до судебного разбирательства. Купить квартиру с юристом – значит избежать эти риски.

ТОП рисков по сделкам с квартирами.

При подготовке нужно обратить внимание на ряд вопросов. Без предварительной консультации с юристом, купить квартиру достаточно сложно. Для первичного и вторичного рынка риски разные.

Для вторичного жилья.

Вторичное жилье приобретается у физических лиц. Определить, кто хороший, кто плохой с первого взгляда невозможно. Риски, которые проверяет юрист перед одобрением:

  1. Насторожит снижение стоимости квартиры в сравнении со средним показателем на рынке более чем на 15 процентов. Это говорит о вероятном наличии мошенничества, так как даже самый нуждающийся собственник не станет так ограничивать свое право на дивиденды.
  2. Согласовывается встреча с владельцем недвижимости. Если переговоры ведет представитель, то значит, владелец скрывается от покупателя. Если хотите купить такую квартиру, юрист будет рекомендовать отказаться от неё. Важно оценить психо-эмоциональное состояние продавца. Если человек окажется недееспособным, то ДКП с его участием не зарегистрируют. Стоит заранее запросить справки в отношении такого продавца из ПНД, НД.
  3. Правильная проверка истории объекта включает затребование в отношении объекта истории владения, последних сделок по ней. Насторожит минимальное время владения (менее трех лет), частая смена собственников за короткий срок.
  4. Стоит проверить наличие в семье продавца несовершеннолетних детей. Если приобреталась с участием материнского капитала, появляется сложная юридическая проблема. При использовании материнского капитала, дети будут вписаны в собственность. Однако, при покупке с привлечением ипотечного кредитования, дети вписываются после окончания ипотеки. Покупка может ущемлять права детей, что приведет к судебным процессам.
  5. Не узаконенная перепланировка. Такие случаи часты. Квартира переходит в собственность покупателя, но при выявлении перепланировки, собственник в судебном порядке будет оформлять перепланировку, платить штраф. Запрошенный заранее технический паспорт поможет избежать выявленных проблем.
  6. Перечень оставляемых вещей вносится в договор, передаточный акт. На словах верить продавцу нельзя. Риск переплаты за вещи, которых по итогу не будет.
  7. Некоторые продавцы стремятся прописать в договоре сумму за покупку ниже, чем в реальности. Стороне покупателя не рекомендуется соглашаться на это условие. В случае появления спора, будет претендовать только на ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Разница возвращена не будет.
  8. На квартире может числиться значительный долг по коммунальным услугам. Затраты на обслуживание жилого помещения ложатся на его собственника. Долг будет погашать сам покупатель.
  9. Собственник может проходить процедуру признания банкротства. Данные о финансовом состояние физических лиц общедоступны. Продавца стоит проверить на сайте ЕФРСБ.
  10. Может быть в залоге, иметь иные ограничения (например, судебные). Отражены в выписке из ЕГРН.

Если покупается новостройка по ДДУ.

Краеугольный камень приобретения квартиры по договору долевого участия – правильно составленный договор. Федеральный закон содержит общие сведения о содержании договора и его форме. По менее значимым вопросам стороны договариваются сами. Например, порядок внесения доплаты в случае обнаружения дополнительных метров при окончательном обмере площади, периоды освобождения застройщика от ответственности (на случай пропуска срока сдачи дома). Этот пункт часто стараются включать компании со слабой репутацией.

Договор может быть признан не соответствующим нормам закона:

  1. Если выясниться, что заключен с застройщиком, у которого нет разрешения на строительство.
  2. Может быть подписан лицом, не имеющим на то права (менеджер без доверенности от руководства застройщика).

Договор может содержать пункты, которые не соответствуют законам, и могут быть исключены из его текста по судебному решению. Например, пункт об ограничении ответственности застройщика. Существует такая судебная практика. Однако, лучше сразу понимать, какие пункты договора правильные, какие нет. Проект договора передается на ознакомление. Застройщики не препятствуют такому решению дольщика.

Покупая квартиру по ДДУ, до ознакомления юриста с проектом договора — визировать его своей подписью или передавать застройщику деньги ни в коем случае нельзя.

Купить квартиру с юристом: этапы работы.

Работа по проведению сделки со стороны юриста начинается с первичной консультации. Заказчик юридического подряда сообщает сведения, просит сопровождать от проверки объекта, заканчивая подготовкой ДКП. Тогда опасность попасть в руки мошенников ниже.
Продать квартиру с юристом в Санкт-Петербурге

Проверка квартиры, собственников.

Юрист для проверки квартиры запрашивает документы у продавца и в государственных органах:

  1. Расширенную выписку ЕГРН (запрашивается на сайте Росреестра). Заменяет кадастровый паспорт.
  2. Назначается встреча с продавцом. Проводится сверка паспортных данных. У продавца запрашиваются свидетельство о праве собственности. Проверяется основание его возникновения. Собственник предоставляет формы 9 и 12, о прописанных лицах.
  3. Узнает, каким способом приобреталась недвижимость. Были ли использованы материнский капитал, ипотека, собственные средства. Запросить выписку из ПФР об использовании материнского капитала. Запросить у продавца справки из диспансеров, что он у них на учете не состоит.
  4. Если недвижимость приобреталась собственником в период нахождения в официальном браке, не была подарена или получена в наследство, нужно получить нотариальное согласие второго супруга. Если брак расторгнут, то зависит от соглашения о разделе имущества, брачного договора, решения суда. Может потребоваться нотариальное разрешение на отчуждение имущества.
  5. Если собственником выступает ребенок до 18 лет, чтобы купить квартиру, юрист запросит одобрение органов опеки и попечительства.
  6. Проверяется наличие информации в реестре лиц, проходящих процедуру банкротства. Если такая информация есть – процесс останавливается, иначе велик риск, что приобретение недвижимости будет оспорено финансовым управляющим, который проверит продажу.
  7. Объект осматривается и производится сверка актуального состояния помещения с техническим паспортом на предмет перепланировки.

Для проверки застройщика применяются следующие шаги:

  1. Делается запрос на сайте налоговой службы в отношении компании застройщика на основе данных ИНН. В выписке присутствуют сведения о лицензиях.
  2. На сайте изучается проектная документация. Она включает проектную декларацию и разрешение на строительство. Там же, на сайте происходит ознакомление с уставом организации, свидетельством о постановке на налоговый учет, свидетельством о регистрации в качестве юридического лица. Если эти сведения не выложены на сайте, то их можно запросить у сотрудника строительной компании и сделать с них копии.
  3. Проверять финансовую обеспеченность компании можно на основании проектной документации. Если финансирование проекта идет за счет банка, то в ней ставиться соответствующая отметка. Это более надежный способ избежать долгостроя, но юрист проверит кредитную репутацию банка. Есть риск остановки финансирования проекта из-за закрытия деятельности кредитной организации в случае выявления с ее стороны незаконных банковских операций, сопровождаемых отзывом лицензии.
  4. В самой компании запросить проект договора долевого участия и договор страхования новостройки. Такая страховка обязательна.
  5. Ради спокойствия стоит посетить ранее построенные объекты, которым год-два. Проверить их состояние и убедится, что дома построены качественно.
  6. Проводится сверка указанной в декларации информации с данными в ДДУ. Также проект проверяется на наличие пунктов, которые «выгораживают» застройщика и ослабляют правовое положение дольщика. Если такие пункты выявлены, составляется обоснованный протокол разногласий, который согласовывается с клиентом. Если застройщик отказывается вносить изменения в договор стоит говорить об отказе в подписании такого договора.

Подготовительная работа – важный этап. При правильной подготовке можно снизить возможные риски. С учетом того, что сделки по купле-продаже недвижимости происходят не часто, стоит доверить эту работу опытным профессионалам.

Консультации, анализ возможных рисков.

Работа юриста не терпит поспешности. На первичной консультации происходит поверхностное изучение возможных рисков. Основные сведения он сможет предоставить после полного анализа. Каждый из возможных рисков обосновывается. Итоговое решение об участии принимает клиент.

Сбор документов, разработка схемы взаиморасчетов.

Как только стороны проверены, требуется решить важный вопрос о взаиморасчетах сторон. Итоговые договоренности по этому вопросу включаются в договор. При участии двух физических лиц идеальным решением являются банковские взаиморасчёты с участием электронных платежей (аккредитив). Допускается наличный расчёт через депозитарий или банковскую ячейку.

Каждая операция подтверждается документально и фиксируется в положениях договора. Свидетельские показания не могут рассматриваться в качестве подтверждения проведенных взаиморасчётов. При покупке квартиры у юридического лица взаиморасчёты производятся через расчётный счет компании застройщика.

В период переговорного процесса между сторонами выполняется сбор документов, необходимых для регистрации в органах Росреестра усилиями сторон.

Разработка и согласование договоров, соглашений.

Если стороны покупают квартиру на вторичном рынке, то часто ДКП составляется юристом. Его ответственность сводится к правильному внесению информации и условий из представленной сторонами документации. Защите интересов своего клиента.

Важно понимать правильное значение терминологии. В частности, когда речь идет о взаиморасчетах. Например, отличие аванса и задатка. Надо понимать какой термин применять, в каком контексте.

В отношении ДДУ возможно составление протокола разногласий по вопросам, не урегулированным в ФЗ о долевом участии.

Сопровождение юриста при подписании бумаг.

Иногда клиент, покупая квартиру обращается к юристу уже в заключительной стадии, когда речь идет уже о подписании. При этом обговорены место, время. Клиент уже готовиться отдать деньги. Но хочет подстраховаться на предмет возможных юридических препятствий. Юрист выезжает на встречу вместе с вероятным покупателем.

Происходит экспресс-ознакомление с документацией. Дается резолюция по рискам, которые, по мнению юриста присутствуют. После проведенной консультации принимается решение о целесообразности проводимой сделки.

Регистрация права собственности, приемка объекта.

Регистрация права собственности – итог проводимых мероприятий. Сделка не считается оконченной до получения выписки ЕГРН с отметкой о праве собственности. В ряде случаев клиент просит представителя получить за него документы в регистрирующем органе или МФЦ, принять объект от компании-застройщика. Для оказания этих услуг потребуется нотариальная доверенность, в которой будут четко прописаны эти правомочия. При подписании договора представителем прикладывается копия доверенности. В противном случае в регистрации откажут.

Продать квартиру с юристом: схема сотрудничества.

Продать квартиру с юристом – частый вид сотрудничества. Это связано с тем, что продавец несет меньший риск и не тратится на услуги риелторов. Объект недвижимости вернуть проще, чем деньги. Однако, если продавец обращается за сопровождением, это не значит, что у юриста нет работы.

Помощь в сборе и оформление документации.

Перед началом оформления стоит запросить у клиента документы на собственность, включая формы 7, 9 и 12. Нужно объяснить клиенту на первичной консультации, где их получить. Запрашивается технический паспорт объекта. Если его нет, оформляется запрос в БТИ о проведении замеров. Запрашивается выписка, готовится пакет исходя из особенностей каждой правовой ситуации.

Юридическая консультация, ведение переговоров с покупателем.

Первичной консультацией дело не ограничивается. После появления предполагаемого покупателя необходимо проверить его на дееспособность, запросить медицинские справки, паспортные данные. Выяснить у покупателя финансовые возможности.

Проверка и согласование договоров.

После проведения первичной проверки, для того чтобы продать квартиру, юристу нужно согласовать встречу продавца и покупателя. Это нужно, чтобы стороны четко понимали, с кем будут работать. Провести согласование основных пунктов соглашения. Если такая встреча невозможна, то постоянно находится на связи с продавцом. Согласовывать детали. По результатам переговоров составляется проект ДКП.

Если сторона покупателя уже подготовила проект, производится внимательная вычитка условий, составляется протокол разногласий. По спорным пунктам выполняются согласования. Формируется окончательный проект.

Сопровождение на этапах сделки.

После проведения необходимой подготовительной и основной работы, юрист может принять участие в подписании ДКП, приеме денег, передачи имущества. Для того чтобы продать квартиру через юриста нужна нотариальная доверенность на совершение юридических действий.

Купить, продать квартиру с юристом — это обеспечить безопасность сделки.

Купить или продать квартиру с помощью юристов легче, чем самостоятельно. Даже на предварительной консультации стоит послушать его советы. После принимать решение о работе с ним. Ранее практика ведения сделок через представителя была распространена в Москве и Санкт-Петербурге. В наше время такими услугами пользуются по всей стране.

Участие юриста по купле-продаже квартиры снижает риски. Можно рассчитывать, что необходимые документы будут подготовлены грамотно, без технических, грамматических ошибок, соответствовать нормативам законодательных актов. Подготовить всё рядовому гражданину сложно из-за отсутствия понимания тонкостей правовой системы.

Главный этап работы – подготовка. В её рамках происходит отбраковка сомнительных, мошеннических сделок. За счет устранения в проекте ДКП спорных пунктов удастся предотвратить судебные споры.

Другие материалы

Остались вопросы?
Наши специалисты готовы проконсультировать Вас!

Санкт-Петербург и ЛО +7(812)509-21-21
Москва и МО +7(499)350-21-21

Вам не надо будет тратить свое время и нервы - профессиональный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

manager