Юрист по сделкам с недвижимостью

Сами нашли квартиру, покупателя? Отлично! Защитим от риска, проведем сделку “под ключ”.

Подготовим документы в режиме онлайн

Бесконтактная подготовка документов под Ваши условия. Безопасно и быстро, не выходя из дома.

Юрист по ДДУ

Задерживают сдачу дома? Нарушают? Плохое качество? Взыщем для Вас неустойку.

КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!
КвартираВед.ру - это:
  • Многолетний опыт
  • Ведение дел "под ключ"
  • Только качественные услуги
- Результат превосходит ожидания!

Порядок оформления собственности по договору долевого участия.

Оформление долевого участия на квартиру в Санкт-Петербурге
Участвуя в долевом строительстве зарегистрировать право собственности на объект, являющийся частью недостроенного здания, невозможно. Поэтому покупателю стоит заранее ознакомиться с нюансами процедуры оформления квартиры по договору долевого участия.

Чтобы получить статус владельца, необходимо пройти процедуру государственного оформления собственности. После того как застройщик закончит строительство, он будет обязан получить техпаспорт на объект и разрешение на введение дома в эксплуатацию. Далее здание необходимо поставить на кадастровый учет. В результате этих действий дому будет присвоен статус жилого объекта и адрес.

Только после прохождения этих этапов, участник долевого строительства сможет приступить к оформлению права собственности.

Заключение договора долевого участия с застройщиком.

Оформление ДДУ является частым способом покупки квартиры в новостройке. Во-первых, цена на этапе закладки фундамента ниже, во-вторых, можно заранее заказать планировку комнат.

Сторонами по сделке являются:

  • строительная компания — организация, которая обязуется в установленный срок построить жилой объект недвижимости и сдать в эксплуатацию;
  • участник долевого строительства — лицо, которое приобретает право собственности на конкретную жилое помещение.

Покупая квартиру в строящемся доме оформление стандартного ДКП невозможно в связи с тем, что он не учитывает всех юридических нюансов сделки.

ДДУ в строительных компаниях составляются штатными юристами. Поэтому девелопер в первую очередь защищает свои интересы, покупателю необходимо обратить внимание на следующие пункты:

  1. Идентификация объекта (характеристики помещения).
  2. Перечень обязательств сторон, а также сроки их исполнения.
  3. Ответственность сторон друг перед другом в случае нарушения условий соглашения.
  4. Порядок передачи квартиры.
  5. Способ разрешения спорных вопросов, а также возможность внесения изменений в текст путем заключения дополнительного соглашения.
  6. Возможность расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Чаще всего подписание ДДУ происходит в офисе застройщика. Однако участник долевого строительства вправе взять документ с собой для детального изучения его существенных и дополнительных условий.

ДДУ — это юридический документ, содержащий большое количество правовых терминов, которые непонятны многим граждан. Поэтому, чтобы учесть все ньюансы процесса и сразу разобраться с рисками, желательно обратиться к профильному юристу.

Проверка застройщика.

Государство жестко контролирует все процессы на рынке первичной недвижимости. Однако количество мошеннических схем со стороны строительных компаний-однодневок стремительно растет.

Участие в долевом строительстве — это риск. Поэтому чем раньше клиент узнает о финансовых и правовых проблемах девелопера, тем больше у него шансов сохранить деньги и имущество.

Проверить благонадежность строительной компании можно с помощью следующих государственных сервисов:

  1. Единая информационная система жилищного строительства. Данный портал позволяет отследить этапы строительства любой новостройки. Более того, если сдача в эксплуатацию многоквартирного дома затягивается, клиент компании вправе составить жалобу. Обращение пользователя автоматически передается в контролирующие органы.
  2. Картотека арбитражных дел. Если в отношении компании есть иски о банкротстве, это говорит о невозможности исполнения финансовых обязательств перед клиентами. Доверять такой компании нельзя. Не исключено, что все имущество девелопера, в том числе и незавершенные объекты строительства, будет распродано.
  3. ЕГРЮЛ. Используя ИНН компании, можно узнать об уставном капитале застройщика, узнать официальный юридический адрес и номера телефонов. Кроме этого, на сервере можно узнать сведения о руководстве организации.

Если проверка строительной компании через государственный сервис прошла успешно, это не означает, что репутация контрагента кристально чиста. Опытные юристы рекомендуют обращать внимание на:

  • Количество построенных зданий и точное выполнение условий договора. Если застройщик систематически затягивает сдачу объектов, это говорит о его неблагонадежности.
  • Стаж работы, количество завершенных объектов. Если компании 10-15 лет, но за это время она сдала в эксплуатацию всего несколько многоквартирных домов. Не стоит тратить время на переговоры с ее представителями.
  • Доступность информации. Застройщик, который заинтересован в доверии клиентов, всегда размещает на официальном сайте максимум информации о себе. Предполагается, что дольщик захочет проверить его благонадежность, поэтому реквизиты компании будут всегда видны посетителю сайта.

Невозможно полностью застраховать себя от мошенников. Даже солидные строительные компании, которые зарекомендовали себя с положительной стороны, в период кризиса не могут выполнять обязательства перед контрагентами. Поэтому покупатель должен быть готовым к тому, что объект строительства может попасть в категорию незавершенных.

Регистрация ДДУ.

Договор подтверждает право покупателя на конкретную квартиру в строящемся доме. Однако это правило актуально в случае его оформления в Росреестре.

Государственная регистрация придают юридическую силу и является защитой от двойной продажи. По сути клиент строительной компании покупает жилье, которое существует только на бумаге. Теоретически такой объект можно продать несколько раз. Поэтому сделка, заверенная в Росреестре это гарантия того, что после сдачи дома в эксплуатацию квартира достанется дольщику, который первый оплатил ее стоимость.

Зарегистрировать сделку можно: через представителя застройщика или самостоятельно.

Самостоятельная регистрация ДДУ.

Процесс оформления долевой квартиры состоит из:

  1. Подготовка пакета документов:
    • подписанный обеими сторонами договор;
    • заявление о госрегистрации от лица всех сторон сделки;
    • паспорт заявителя;
    • договор залога прав требования (необходим в случае оформления ипотеки);
    • описание квартиры (идентифицирующий документ, в котором содержится информация о площади объекта и его расположении в строящемся здании).
  2. Оплата госпошлины. Пошлину оплачивает каждая из сторон. Ознакомиться с её размером можно на портале Росреестра. Сейчас физические лица должны уплатить 350 руб., юридические — 6000 руб.
  3. Передать пакет бумаг можно двумя способами: лично отвезти их в отделение Росреестра или через МФЦ.
  4. Получение зарегистрированного договора.

Также может понадобиться нотариально заверенное согласие второго супруга на покупку.

Государственная регистрация ДДУ не должна превышать 7 дней. Однако если документы подавались на рассмотрение через МФЦ, срок может быть увеличен на 2-4 дня.

Регистрация договора через застройщика.

Многие строительные компании берут этап передачи документов в Росреестр на себя. Однако действовать от лица дольщика они имеют право только по доверенности.

Но представитель застройщика не может настаивать на делегировании полномочий. Соглашаться регистрировать ДДУ через застройщика или нет — выбор клиента.

Многие граждане опасаются доверять процесс оформления долевой квартиры девелоперу. Основная причина сомнений касается вопросов проверки легитимности действий. На самой деле узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре или нет, достаточно просто:

  • Проверить наличие штампа о регистрации (находится на обороте последней страницы).
  • Потребовать у контрагента расписку о приеме документа сотрудником Росреестра.
  • Заказать выписку из ЕГРН.

Вести финансовые расчеты с застройщиком можно только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре. До этого момента документ не имеет юридической силы, поэтому защитить покупателя от мошеннических действий в данной ситуации невозможно.

Особенности оформления ипотеки при долевом строительстве.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия с ипотекой не имеет существенных отличий от стандартной схемы:

  1. Ипотека выдается банком. Это означает, что финансовое учреждение предусматривает в условиях договора с заемщиком срок, в течение которого должно быть зарегистрировано право собственности на объект.
  2. К основному пакету документов необходимо приложить заявление о регистрации залога в пользу банка.
  3. Квартира будет иметь обременения до тех пор, пока долг по ипотеке не будет закрыт.

Чтобы получить заемные средства от банка, дольщику потребуется получить письменное согласие от супруги (га).

Кроме этого, на квартиру, которая была куплена по ипотеке, налагается залог. Данное обременение накладывает некие ограничения на собственника. Гражданин имеет право проживать в жилом помещении, он также вправе зарегистрироваться в ней. Однако совершать какие либо юридические действия без согласия банка он не может.

Оформление новостройки в собственности, купленной по договору долевого участия.

Оформления квартиры при долевом строительстве в Москве
Следует быть готовым к тому, что оформление квартиры в собственность при долевом строительстве может затянуться на длительный срок. При этом владелец жилплощади имеет право проживать в ней и делать ремонт. Единственное ограничение, связанное с отсутствием права собственности и невозможностью распоряжаться ей.

Принятие квартиры у застройщика.

Прием объекта является ответственным моментом. Поэтому когда застройщик предлагает покупателю подписать акт приема-передачи, многие теряются и перестают обращать внимание на явные недостатки в строительстве. Такая ошибка может стоить немалых денег, ведь после того, как на акте будут поставлены подписи обеих сторон, исправлять погрешности в ремонте придется собственнику.

ДДУ содержит информацию, которая идентифицирует строящуюся квартиру с технической стороны. Это означает, что на осмотр готового объекта необходимо приходить с действующем экземпляром.

Застройщик обязан передать покупателю помещение, которое соответствует условиям. Поэтому, если в ходе осмотра были выявлены явные или скрытые дефекты, сторонами составляется и подписывается акт о недостатках. Данная бумага обязывает строительную компанию устранить все дефекты.

Список необходимых документов для МФЦ.

Оформление квартиры по ДДУ в собственность возможно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Подать заявку на регистрацию имущественных прав можно через отделение МФЦ. Для этого покупателю нужно подготовить такие документы:

  1. Заявление (заполняется в МФЦ).
  2. Паспорт (если в сделке участвуют несколько дольщиков, необходимо предоставить паспорт каждого из них).
  3. Акт приема-передачи объекта.
  4. Квитанция об уплате госпошлины.
  5. Кредитный договор (если квартира приобретается по ипотеке).

Данный перечень является условным. Оформление купли-продажи квартиры в собственность по договору долевого участия сложная процедура. Поэтому в некоторых случаях покупателю необходимо будет подготовить дополнительные документы.

Внесение записи о собственности в ЕГРН.

Государственная регистрация права собственности автоматически аннулирует запись о регистрации ДДУ.

Сроки регистрации указаны в статье 16 ФЗ №218. В соответствии с законодательными нормами, право собственности должно быть подтверждено в течение 7 дней с момента подачи заявления. За этот срок сотрудники Росреестра проверяют подлинность предоставленных документов и вносят данные покупателя в ЕГРН.

Формально государство не обязывает гражданина в срочном порядке проходить регистрацию права собственности. В первую очередь это необходимо самому покупателю. Без внесения записи в ЕГРН покупатель не может распоряжаться квартирой, а также пользоваться льготами, которые ему положены.

Возможные сложности при оформление, помощь юристов в Санкт-Петербурге и Москве.

Приобретение квартиры по договору долевого участия один их безопасных способов покупки жилплощади, но полностью застраховать себя от долгостроя невозможно.

Порядок оформления квартиры при долевом строительстве в Москве не имеет определенных особенностей. Сделка со строительной компанией идет по стандартной схеме. Сложность с которой сталкиваются москвичи — большой выбор застройщиков. Человеку, который в достаточной мере не разбирается в тонкостях законодательства, сложно с первого взгляда оценить благонадежность девелопера. Профильный юрист проанализирует ситуацию, проверит надежность компании и просчитает финансовые риски клиента.

Процесс оформления долевого участия при покупке квартиры в Санкт-Петербурге также желательно доверить юристу. Кроме основных вопросов, которые касаются заключения сделки, он поможет взыскать неустойку с застройщика, а также окажет содействие в изменении условий ДДУ.

Другие материалы

Остались вопросы?
Наши специалисты готовы проконсультировать Вас!

Санкт-Петербург и ЛО +7(812)509-21-21
Москва и МО +7(499)350-21-21

Вам не надо будет тратить свое время и нервы - профессиональный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

manager