Зачем при покупке, продаже квартиры нужна помощь адвоката?

Закон разрешает россиянам продавать и покупать недвижимость без участия адвоката по квартире, и даже без нотариального оформления, если объектом сделки не являются доли в недвижимом имуществе. Но без знаний тонкостей квартирного мошенничества можно оказаться с чемоданами на улице, и потом годами бегать по судам, доказывая факт обмана. Не самая приятная перспектива.

По данным Финансового университета при Правительстве РФ, количество обманов граждан при купле-продаже квартир растет. В 2015 году завели 6208 дел в правоохранительных органах; в 2019 – 7340; а за первые полгода 2020 года – 4129. Статистика по количеству мошенничеств в крупных размерах не радует – таких прецедентов стало в 2020 году на 28% больше, чем за предыдущий год.

ТОП рисков по сделкам с квартирами.

Купить квартиру безопасно можно только с поддержкой адвоката или юриста. Остальные случаи, как лотерея – возможно, вам повезет с куплей-продажей, но можно и прогадать. Сколько бы материала ни писалось по поводу проверок жилья, все равно есть моменты, когда потребуются реальные знания.

Риски по сделкам купли-продажи квартир:

1. Дети и долевая собственность. По закону при участии материнского капитала в сделках необходимо оформлять доли на каждого члена семьи, включая детей. В ипотечном кредитовании банки часто «упускают» этот момент, и родители подают в ПФР нотариально заверенное обязательство, чтобы они включат детей в перечень собственников, когда будет закрыта ипотека.

Однако, отсутствует механизм контроля по выполнению этого родительского обязательства. Формируется риск для покупателя: в будущем орган опеки и попечительства вправе расторгнуть эту сделку, обратиться в суд. Такое же право остается у детей по достижении совершеннолетия – затеять судебный спор.

Адвокат по сделке с долей в квартире необходим, чтобы при заключении договора проверить эти обстоятельства, и не допустить таких рисков в будущем.

2. Лица без приватизации. Если в квартире прописаны лица, которые отказались от приватизации, это риск для покупателя. Люди, которые могли быть прописаны в квартире на момент приватизации, но отказались от этой процедуры.

Что дальше? Человек через какое-то время может выписаться – например, по работе переехать в другой город, но у него сохраняется право на использование жилого помещения, и пожизненно. Если покупатель купит такое жилье, он через время столкнется с непреодолимым обстоятельством: он не сможет избавиться от «сюрприза» продавца. То есть посторонний человек получает право на проживание в проданной квартире, и даже судебный спор не спасет ситуацию.

Адвокат проверит квартиру — домовую книгу, сопоставляет даты с приватизацией жилья.

3. Банкротство физического лица. Если продавец в течение 3 лет с момента заключения сделки признает себя банкротом, то покупатель может лишиться квартиры. Кредиторы и финуправляющий должника могут оспаривать сделки, которые обладают признаками подозрительности.

То есть, если на момент заключения сделки у продавца есть просроченные кредиты и другие обязательства, и средства от покупки не пошли на их погашение, то квартиру могут вернуть продавцу и включить в конкурсную массу для продажи в пользу кредиторов.

Как подстраховаться? Адвокат поможет проверить кредитную историю продавца, его данные на сайтах ФССП и ЕФРСБ, в государственных реестрах.

4. Наследственные споры. Это один из ключевых рисков при купле-продаже квартиры. Закон защищает нереализованных наследников. Если у человека было право на квартиру, но он не вступил в право наследования, он может сделать это в будущем. Инициируется судебный спор, и по решению суда наследник приходит к покупателю с судебными приставами.

Что делать? Адвокат поможет проверить, не поступала ли квартира в наследство продавцу или предыдущим собственникам, проверит возможных претендентов и их права, чтобы защитить интересы покупателя.

5. Частая смена собственников жилплощади. При заключении договоров купли-продажи следует заказывать простую и расширенную выписки ЕГРН. Первая покажет собственника жилья, их количество и наличие обременений. Вторая – количество собственников, частоту их смены. Вторая выписка заказывается только владельцем, поэтому продавец вправе требовать ее предоставления.

Если квартира слишком часто продавалась, риски возрастают. Поэтому от таких сделок лучше отказаться.

6. Сделка по доверенности. Ситуации, когда квартиру продает не собственник, а его представитель. В некоторых случаях доверенности подделываются, потому нужно устанавливать сроки и территорию действия документа, полномочия представителя.
7. Недееспособность. Это важная проверка для обеих сторон по договору. Если сделка купли-продажи заключается недееспособным лицом, она через суд легко признается недействительной. Необходимо не только требовать справку о психическом здоровье, но и проверять лично.

Что входит в услуги адвоката по купле-продаже квартиры.

Консультация адвоката поможет убедиться в юридической чистоте сделки купли-продажи квартиры и уменьшает риски судебных споров. Что входит в перечень юридических услуг?

Проверка юридической чистоты сделки с квартирой.

Адвокат поможет убедиться, что квартиру стоит покупать. Проверка потенциальной покупки включает:

• заказ выписки ЕГРН;
• проверка данных;
• проверка личности собственника;
• проверка домовой книги и приватизации;
• проверка сделки купли-продажи и так далее.

Из перечисленных действий складывается защита. Привлечение и помощь адвоката с куплей-продажей квартиры защитит вас от рисков судебных обжалований и возврата полученной жилплощади.

Консультации по юридическим рискам.

К адвокату можно обратиться, чтобы получить консультацию. На прием можно взять документы, которые имеют отношение к делу. Специалист внимательно их изучит, и даст компетентные советы.

Каждый случай индивидуален. Это может быть риск наследников, риск недееспособности (например, явный алкоголизм продавца, который наводит на мысли о наркологическом учете) и так далее. Юрист по квартире проанализирует ситуацию, предоставит консультацию и поможет разобраться.

При первичном посещение специалиста, можно получить бесплатную консультацию адвоката по квартире.

Оформление документов и договора купли-продажи.

Договор купли-продажи является основным документом по сделке. Процедуру его согласования лучше доверить юристу – адвокату с дальнейшим его участием в сделке.

Важно! ДКП должен быть заключен по нормам действующего законодательства. Малейшее противоречие приведет к возможности оспаривания документа заинтересованными лицами.

Также важно указать полную стоимость квартиры. Не стоит экономить, придумывать схемы для обхода налогообложения – есть риск административной и уголовной ответственностью. Подробности можно получить на консультации адвоката по квартирам.

В отношении документов юрист проверяет поданные паспортные данные и справки от продавца, готовит пакет с вашей стороны. В частности, туда входят:

• паспорт;
• нотариальное согласие супруга и другие документы.

Сопровождение взаиморасчетов по сделке.

«Из рук в руки» — это старый способ продажи, которым уже почти никто не пользуется. Важно получить подтверждение, что деньги были переданы, и нужно правильно их передать.

Консультация грамотного адвоката покажет способы передачи денег. Чаще всего расчеты переводятся через банковскую ячейку или аккредитив с проставлением определенных условий (например, продавец получает доступ к ячейке после государственной регистрации сделки).

Особенности проведения сделок с долями.

До 2015 года доли можно было продавать и получать без нотариального оформления. И это породило множество мошеннических схем. Уже в 2015 году правила игры поменялись: теперь участие нотариуса в подобных сделках стало обязательным.

Прежде чем продавать долевую собственность, продавец обязан предложить ее соседям по квартире. Извещение должно подаваться в письменной форме, с ценой. Если другие долевые собственники не приобретают долю, то тогда продавец может предлагать ее другим людям.

Но в основном покупателей интересуют квартиры полностью, хотя и с долевым участием различных людей. Сделки с долевой собственностью проводятся немного по-другому, здесь обязательно присутствует нотариальное оформление. Что нужно знать, если ваш продавец – это несколько собственников с долями?

Вам должны представить:

1. Согласие второго супруга, при условии, что квартира приобреталась в браке и является совместной собственностью.
2. Отказ от преимущественных прав на покупку.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о купле-продаже, выписки ЕГРН и так далее;
4. Основание права собственности: завещание, свидетельство о приватизации, договор дарения, мены и так далее.

Нотариус обязан проверить поданные сведения, убедиться в их актуальности. По закону, нотариус несет ответственность за деятельность. Если он причинит ущерб недостаточной проверкой, то обязанности по возмещению вреда ложатся на него самого. Покупка доли в квартире с адвокатом избавит вас от лишних проверок.

Судебные споры, защита прав собственности в суде.

Если вы стали неудачливым покупателем, и вам грозит необходимость возврата квартиры продавцу. Именно растерянность на первых этапах дела, лишняя самонадеянность становятся усугубляющими факторами, и способствуют потере жилья или денег.

Что делать, если продавец или потенциальные наследники обратились в суд, и выиграли дело? Что делать, если пришли судебные приставы и требуют вернуть квартиру?

1. Немедленно ищем доступные услуги адвоката по квартире в Москве или в другом городе. Важно как можно раньше заручиться поддержкой специалиста. Опытный юрист расскажет порядок действий, какие документы придется получить, как может развиваться судебный спор. Вам нужно заключить с адвокатом договор на оказание юридической помощи.
2. Ищем документы. Адвокат подробно на консультации расскажет, какие справки потребуются для суда. Ваша задача – вникать в рекомендации и следовать намеченному плану. В первую очередь, готовится обжалование судебного решения, и попутно собираются документы в защиту вашей позиции. Также вы должны заключить с адвокатом договор на представительские услуги.
3. Будьте готовы, что судебный спор затянется на месяцы. Возможно, придется обращаться в вышестоящие инстанции – в Апелляцию, в Кассацию.
4. Адвокат работает над стратегией поведения в суде, прорабатывает все возможные варианты, ищет дополнительные доказательства. Ваша задача – действовать в строгой последовательности плана, в соответствии с рекомендациями юриста.

Если проходила продажа квартиры с помощью адвоката, скорее всего, вы выиграете процесс. Активное юридическое сопровождение сделок – это гарантия и зашита от подобных последствий.

Отличие услуг адвоката по квартире от помощи риэлтора.

Что лучше – продать квартиру с помощью адвоката или обратиться к риэлтору? Рассмотрим услуги обеих сторон с практической стороны.

1. Требования к квалификации адвокатов и риэлторов. Адвокатская деятельность разрешается на основании соответствующего высшего образования, практики, получения лицензии. Это длительный путь, высокие требования и должный уровень образования. К риэлтору или агенту отсутствуют серьезные требования.
2. Ответственность. Адвокат отвечает за свои действия, если что-то пойдет не так. Деятельность риэлтора направлена на получение выгоды. Агент старается продать квартиру «любой ценой», не задумываясь о последствиях. Адвокат наоборот, сначала изучает риски для покупателя.
3. Судебная защита. К адвокату можно обратиться за судебной защитой, если купить или продать нормально не удалось. Он сопровождает человека в судебных спорах, помогает оспорить претензии или предъявить свои требования. Риэлтор и суд – это два полярно разных понятия. Как правило, риэлторы в судах выступают в качестве ответчиков перед покупателями, ставшими жертвами мошеннической покупки.

Риэлтор не несет ответственности по сделкам купли-продажи. По договорам они предоставляют «информационные услуги», и редко привлекаются к материальной ответственности. Адвокат несет более серьезную ответственность, и всецело заинтересован, чтобы покупка квартиры или долей прошла удачно для клиента.

Адвокат по продаже квартиры в Санкт-Петербурге или другом городе предоставит помощь и бесплатные консультации, поможем купить или продать квартиру с соблюдением законных стандартов и норм.